高价盘限售公开化 黄金周大局难骤变

　近日，广州某高端项目开放样板房，有关负责人感慨，操作过广州多个高端楼盘，都是在“逆市卖楼”。
　　本月24日晚，广州市国土房管局公告“及时对中心城区个别异常高价的住宅项目采取了限制预售规模和控制交易节奏的措施”，该负责人又不得不再次“逆市卖楼”。

　　“十一”临近，计划上市的高价项目有所增加，重要节点遭遇“限售”，黄金周楼市会否出现变局？“这样的措施更多是表明政府不放松调控的一种姿态，黄金周成交量不会受到太大影响。”中原地产项目部总经理黄韬这样认为。

　　高价盘限售公开化

　限卖高价盘，在广州业界并不算什么新闻。

　　早在8月份，珠江新城某高价项目负责人告诉记者，他们的网签受到限制，成交速度放缓。有这样遭遇的，不止一个楼盘。珠江新城另一个高价楼盘的有关负责人透露，最近网签的速度比之前有所减缓，房管部门不希望他们网签太多，进而拉高区域甚至全市均价，甚至把网签数量与后续批准预售套数挂钩，“如果以后想有更多房子拿到预售证，现在就尽量少签一点，因此，最近只有那些有非常迫切签约理由的买家才能够正式签约”。

　　其实，早在2010年年底，天河区某“天价”楼盘接到“口头警告”，要求放缓销售进度；华南板块某楼盘也证实，有关部门曾口头通知，套内面积高于1.5万元/平方米的房子暂停签约……

　　每一次高价盘限售，都与问责压力有关。2010年，地方政府首次面临“稳定房价工作不力将被追究责任”的压力；近日，住建部有关负责人明确表示，适时对执行调控政策不力、放松调控政策造成房价过快上涨的地区实行问责。为避免被问责，又不愿意出台新的调控措施全面打压楼市，少数高价项目只能一次次地“被牺牲”。

　　不同的是，之前高价项目的限售，一直只是限于“口头通知”；这一次则直接公之于众。从低调的“地下活动”到高调公开，也许是广州现在面临的房价上涨的压力更大。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫说，今年5月份，广州采取高价房暂缓入市的规定，不到一个月就取消了，结果从6月份开始，按国家统计局的数据，广州房价连续上涨了个月。

　　黄金周大局难骤变

　　高价盘限售，从以前的“不公开”到现在的“公开”，对广州楼市实质并没有太大的影响，因为限售的楼盘数量、范围暂时未见扩大，对高价盘限售或只起“不让房价飙升”的作用，对楼市整体供应量、成交量的影响并不大。

　　“顶多对高价项目的营销工作会带来一些影响。”业内人士吴定金这样认为，对高价楼盘的储客、定价都不会有太大影响。合富辉煌首席市场分析师黎文江在其博客中写道：限卖令仅在个别异常高价项目和阶段性实施，并非全市也不是长期，因此，无须大惊小怪，更不应添油加醋。

　　合富辉煌市场研究部的监测数据显示，10月份广州楼市整体供应充足，其中新货约1.46万套，预计外围四区新推货量约9000套，占总货量的61%。限售规模只针对中心城区个别异常高价的项目，因此，“十区在售货量历年同期最高”的结论依然可能成立，黄金周的整体供应量不会因此大幅缩水。

　　供应量没有大变化，成交量骤变的可能性也几乎为零。异常高价楼盘的买家，很少是冲动型买家，因为限售而放弃购房的可能性不大。更重要的，正如黄韬所说，今年“十一”只能算是“标准”的黄金周，成交主力依然是以价换量的楼盘，高价楼盘表现如何，对全市成交量的影响都很小。

　　更多毛坯房现身？

　　面对限价，增城众多楼盘把原先的带装修房改成毛坯房出售。为防止被打上“异常高价”的标签，中心区高价楼盘会否也剥掉动辄几千元/平方米甚至上万元/平方米的装修而改卖毛坯？

　　“装修本来就是我们的卖点之一，我们不可能因此改卖毛坯房。”珠江新城某高价楼盘直接表达了这样的观点。增城楼盘买家更多是讲求实惠的首次置业者，只要价格够便宜，毛坯房甚至比带装修房更好卖。中心区高价楼盘的买家更多是讲求感受，“高端盘不会因为要降低价格就降低形象，不会从卖装修房变成卖毛坯房”，黄韬很肯定地说。

　　当然，限卖高价盘可能会坚定另一部分楼盘的决心。吴定金表示，那些讲求个性的楼盘，也有可能卖毛坯，但像增城楼市那种大范围改卖毛坯房的情况很难在中心区楼市中出现。