政策红利释放强烈刺激楼市 房企去库存不忘本心

　 近期，房贷喊话、降息、公积金利率调整等一系列政策红利的释放强烈刺激了低迷中的楼市。

　　多数业内观点认为，从短期成交的反弹来看，尽管这些红利带给购房人的实际好处远远没有释放充分，但对于购房者心理预期的影响则十分巨大。

　　“我们可以算一笔账，央行降息后，如果按100万元的20年贷款来计算，节省的利息支出不过是5万元左右。而在今年市场低迷期，一些项目动辄每平方米降价5000元，如果购买100平方米的房产，相当于总房价下降50万元。以此对比，降息减少的总购房成本的支出实际上无法与房企主动降价相比，但是，降息对购房者心理预期的影响却远甚于房企降价。”亚豪机构市场总监郭毅这样对记者分析：货币政策的放松意味着中国未来有望通过加大基础货币投放、降低资金使用成本来提振实体经济，房地产在其中必然受益匪浅，不仅在于开发商及购房者资金成本的降低，更重要的是，会让购房者形成资产价格上涨的预期，从而促进消费。”

　　亚豪机构副总经理任启鑫也告诉记者，从既往的2008年、2012年的两次降息来看，每次都带来了至少10个月的持续反弹期；目前降息的力度虽然和此前相比还有限，但对楼市的支持意义明显。

　　同时还有研究者表示，目前，单次降息形成的作用相对有限，如果央行未来继续追加货币政策的调整力度，如进一步降息、降准，形成降息通道，才能更明确地推升资产价值，也才会对楼市产生实质影响。

　　房企心态：莫离“去库存”本心

　　不得不指出的是，以往的降息通道打开之后，伴随着楼市反弹的还有着房价的反弹。那么，在目前的房价已经高企、购房人压力较大的情况下，这种情况是否也会伴随着降息的到来而到来。

　　任启鑫认为，此轮降息之后，北京商品住宅成交均价不会快速上升趋势，而是会维持一段时间平稳。

　　究其原因，主要有两个方面，一是目前北京房价水平已处于历史高位，即使是六环外普通住宅单价也已基本在元/平方米以上，五环内则已基本保持在0000-元/平方米以上，房价已超出大量需求体的承受范围，继续上涨的动力不足；另一方面，目前去库存仍然是摆在各大房企面前的首要任务。截至11月底，北京商品住宅库存量仍高达套，尤其是经历了长

　　期限购之后，目前的需求基数与前期已不可同日而语，因此库存消化难度相对更大。因此短期内，北京商品住宅市场价格将处于平稳阶段。

　　值得注意的是，虽然楼市的基本面并不乐观，但开发商对于降价仍比较谨慎。以今年营销力度较大的合生、远洋等中坚房企为例，前者通过各种优惠政策，降低购房人的首付成本和购房门槛；后者则通过电商，一次性释放上亿元优惠。但无论是“营销牌”还是“让利牌”，都没有大幅度实质性降价，这也说明了当前房企心态仍然较稳。

　　“无论政策红利如何，从今年底到明年一季度，房企还是应该认清市场的实质，坚决谨守‘去库存’的本心，通过多种方式给予购房人实惠让利。”一位房企的营销总监这样告诉记者：“如果以为大规模回暖行情即刻就来，房价就要拉升，那就显得过于乐观。”

　　购房时机：果断出手在年内

　　面对这次的记者调查，多位分析机构人士明确表示，购房人应该抓住当下购房窗口期，在年内果断购房。

　　“11月的北京楼市已经出现成交走高的翘尾行情，12月北京还有0个项目计划入市，比往年同期开盘项目多了25%，供应量的增加，再加上货币政策的放宽，有助于年末楼市‘翘尾’出现。”郭毅表示：“当前北京楼市已经出现二手房议价空间收窄、一手房价格止跌企稳的现象，可以说，购房窗口期不会持续太久，房价总有一天将恢复上涨。因此，当前有购房需求的客应尽早出手，避免房价上涨后的资金缩水。”

　　链家地产的张旭则观点略有不同，她认为，总体来看，今年新房市场的营销战虽然打得热火朝天，但实质性降价项目的实属少数，多数以僵持为主，大部分项目价格仍高于去年。当前，由于政策红利的释放，楼市价格大幅降价的可能性进一步减少，但是，短期也不存在大涨的可能，因此是购房人一个较为合适的购房时机。后市则由于土地价格、融资成本等因素，也较难期待房价大幅度下挫，购房人无需等待太久。

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　　12月0盘入市 九成是刚需

　　12月，北京商品住宅市场预计将有0个项目入市，其中包括五矿·铭品、城建万科城、万通·熙悦华府等在内的12个纯新盘，以及包括中建国际港、绿地启航国际·诺亚方舟、龙湖长城源著等在内的18个老项目后期。虽然环比上月，预计入市项目量有所较少，但与去年12月市场相比，今年12月的开盘项目量增加了25%，由此，2014北京楼市将高调收官。

　　和连续几个月的成交都靠改善盘支撑不同，被自住型商品房压得喘不过气来的刚需项目开始大幅唱响收复失地的号角。12月预计入市的项目当中，五环外项目占据绝对主力。根据亚豪机构数据显示，12月预计入市的0个项目当中，五六环之间项目多达14个，六环以外的项目多达1个，由此，五环外、主打刚需的项目占据全部供应的90%。