低迷市场9月将逆转 　房企拿地策略灵活多变

日前，首开集团以12.92亿摘得北京年内最大住宅用地——顺义新城第12街区西马坡政策性住房项目地块，以此拉开了9月土地市场的大幕。在经历了8月的低迷期后，北京市多幅优质地块的推出加剧了9月份土地市场升温的预期，土地市场或将迎来名副其实的“金九”。
　　低迷市场9月将逆转

　　北京市土地储备中心8月底公示数据显示，9月入市交易的土地共计2宗，其中住宅用地14宗，规划建筑面积22万平方米。多位专家表示，这14宗地有望在“金九银十”期间全部顺利成交，届时将创下自2011年1月以来住宅用地成交量的新高。据了解，这14宗住宅用地多集中在热点区域，其中四宗位于亦庄经济开发区，三宗位于大兴生物医药基地，丰台区樊家村、通州区马驹桥、朝阳来广营乡等成熟区域也均有地块挂出。

　　事实上，根据惯例，每年的第三季度末开始，各地土地的推出量和成交量往往会进入一年以来的峰值。伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，2008年到2011年四年间，不管整体楼市情形如何，北京、上海、广州、深圳等一线城市每年8到10月都会形成一年中的推地高峰，住宅土地市场逐渐活跃，这就使得土地市场更具“金九银十”的潜质。来自链家地产的统计报告则称，2012年8月，北京、上海、广州和深圳等一线城市的推地面积超过800万平方米，环比增长0%，创年内新高。

　　房企拿地策略灵活多变

　　截至8月29日，20家标杆内房企已公布了今年上半年的业绩情况。据链家地产市场研究部统计，除SOHO中国和融创中国未发布数据外，其余18家房企上半年末持有土地储备建筑面积合计5.99亿平方米，其中10家房企的土地储备面积与年初相比出现下降，调控之下，房企的土地策略出现分化。对以上半年销售面积保守估计，这18家房企的土地储备足够7年开发。

　　尽管上半年超过半数的房企拿地面积少于销售面积，土地储备有所降低，但依然不乏房企积极拿地。一些上升趋势明显的重点城市的土地显然极具吸引力，这些城市和一线城市一样，成为大型房企进行布局和土地储备的主要区域。

　　链家地产市场研究部常清认为，国内房企土地储备消化周期都相对较长，在未来的竞争中，纯粹靠规模取胜的可能变低，高土地储备模式面临困境，住宅开发回归快速周转成为趋势。对土地储备过高的企业而言，土地库存会占用大量资源，增大持有成本，影响企业资金利用率。同时，国内土地市场波动比较明显，调控下难以保证土地升值收益，长期来看，未来地价的升值幅度也将有所放缓，因此除了少数高周转房企外，资金相对短缺的房企拿地积极性不高。

　　 集中推地符合政策预期

　　“今年年初，不少房企或自顾不暇，或对楼市前景不甚乐观，纷纷搁置拿地计划。”亚豪机构副总经理任启鑫在接受采访时表示，“进入7、8月份以来，随着市场价格开始上行，前期‘以价换量’成功的房企资金回笼顺利，对于土地市场的关注度也开始提升。”

　　在伟业我爱我家市场研究院院长陈亮看来，第三季度是政策出台的间歇期，相对稳定的政策预期有利于供需双方达成交易。政府作为土地供应方，在地方财政收入与年度土地供应计划的双重压力之下，推地动力较足。以北京为例，8月27日，北京集中推出11宗土地，其中9宗为住宅用地，预计可收获土地出让金70亿元以上。

　　这一观点得到了伟业我爱我家集团副总裁胡景晖的认同。胡景晖认为，各地7月初陆续出现高价地块成交案例，表明不少开发商依然存在土地储备的资本，今年包括北京在内的多个城市土地市场还将持续“金九银十”的现象。胡景晖表示，当前政策方向可能更趋向于增加市场供应，比如打击囤地，增加住宅用地供应等。北京市相关部门针对楼市成交热点区域集中供地，恰恰符合中央政策基调，既可以为完成年度供地计划奠定基础，增加地方政府财政收入，又能够增加区域内楼市潜在市场供应，稳定购房者价格预期。因此，预计今年年底土地市场交易可能还会再起高潮。