公租房和住房保障房两房并轨并不等于公租房供大于求

各地住房保障房工程的当真实施，始于此轮楼市调控之后，而各地首批公租房的首波集中上市，最多也就一年时间。算上今年上半年陆续上市的第二批公租房，一个很不正常的现象却在各地普遍呈现：那就是各地公租房都出现了程度不同的出租难。与此同时，各地早于公租房推出的廉租房则因房源紧缺而长期呈现为供不应求状态。

　　于是，自今年入夏起，天津等个别城市开始尝试公租房与廉租房并轨试点。对试点城市的政府，尝试这项试点有多重考虑，但第一位的考虑，无疑是先把租不出去的存量公租房利用起来。若就事论事作分析，这一尝试不但应当允许而且应予鼓励。

　　在上海，去年和今年上半年入市的两批公租房也面临着出租难的窘境。大约二周前，坊间开始传言，上海也将对“两房”实施并轨操作。29日，市房管局副巡视员李东向沪媒证实传言是真实的。李东表示：“上海实施并轨之后，公租房与廉租房两种制度仍保持各自差异性。比如，两者供应对象不同，政府对廉租对象单独予以补贴。至于房型，只有适合的公租房房源，才会转化为廉租房房源。”

　　公租房和廉租房是政府住房保障工程两个并行运营的独立板块，各地皆按此运营操作。上海拟作并轨操作并非标新立异，而是步天津等大城市的同类做法，试图化解“两房”运行操作面临的表层纠结。

　　剖析上海公租房(外地也大体如此)叫好不叫座的表象原委，户型、地段、公租社区生活配成熟度等一系列问题都显而易见。但根本的原因，则“卡”在了房租太高上。倘若公租房租金比市场租金明显便宜一截(譬如相对周边房租打个七折)，那么房型、地段和生活服务配套不足等弊端，则可通过租金之实惠而得到相应的对冲。

　　可环环相扣的难题是，公租房租金设定过高，政府亦有苦衷，背后是公租房建设资金严重不足。目前，各地公租房建设资金主要依赖地方政府单条腿筹集。

　　众所周知，廉租房的市场需求比公租房需求要小得多，但廉租房源的可供给量比市场实际需求更小。这就造成了眼下市面上公租房大量“闲置”而廉租申请家庭望眼欲穿的双重尴尬。上海如此，各地亦然。故而，若实施“两房”并轨，正好把已建成而租不出去的公租房消化掉----至少就表象而言，这一“一多一少”难题的试点，在逻辑上是可以成立的。

　　循着上述逻辑继续分析，“两房”并轨后可能呈现的正面效果包括：第一，目前“两房”归两套独立运行机构封闭运营，“两房”若能打通，运营机构可合二为一，建设与管理可统筹兼顾，运营与管理费用可节省一块，甚至运营效率则可有所提高；第二，把一部分“闲置”的公租房利用起来，政府好歹能按月实收租金，虽说难以从根本环节缓解公租房建设资金严重不足的矛盾，但至少公租房运营管理费和日常维护费会有所增加；第三，把廉租纳入公租范畴后，政府此前对廉租的财政“暗补”就变成了不同等级的“明补”，利于根据廉租对象收入变化而动态调整“明补”等级，使财政补贴效用最大化，并有助于建立廉租房退出机制。

　　然而，经验告诉人们，逻辑上能说通的事，在实践环节未必可行。目前上海试行“两房”并轨只剩推出时机的选择问题，但在推出前，社会舆论不可盲目叫好，而要保持清醒加理性的思考：即，眼下的公租房“闲置”，系由租金、户型不合理，以及地段偏远、生活服务缺乏配套所共同造成的“结构性闲置”，非市场需求已接近饱和，导致刚需疲软所造成的“总量性闲置”。而政府则务必认真求实地综合评估市面上真实的公租房供求关系，否则并轨操作一旦轰轰烈烈展开，很可能异化为各地保障房建设工程不同程度的“缩水减量”。

　　把丑话撂在前头，是因为这一突出风险回避不得，也回避不了，直接关乎到保障房建设工程的惠民程度。否则，政府的算盘珠拨得再精明，也很难避免陷入头痛医头、脚痛治脚的巢穴。果真如此，保障房工程的实施只会生出更多新的纠结，拖到非解结不可时，综合解结成本势必更高。