人口老龄化带来的养老房问题 将催生新的购房需求

董藩向来以“语不惊人死不休”著称，前有“反对房地产复兴的想法都是危害国家利益”，后有“挣不够4000万别来见我”。“房地产泡沫是传说中的鬼，都说有，但谁也没见过。从1997年就有人说房地产有泡沫，说到现在也没有破灭”　
　　“信志强，住洋房；信董藩，得金山；信牛刀，住牛棚。”他不回避对一些同行学术能力的评价，经常用一句“他(们)不懂，完全搞错了，他(们)很不专业”来定论那些在观点上站在他对立面的人。　

　　8月2日，在第五届大河论坛上，董藩延续他一贯风格，旗帜鲜明地表示，“房价上涨是常态，下跌是意外”。　
　　房地产是支柱政府必然救市　
　　“救市不救市？一定得救，不救是不行的。”董藩说，房地产业与国民经济百分之六七十的产业相关联，直接和间接影响到50%~60%的就业，承载着全社会70%~80%的财富，占地方财政60%以上的比例。　
　　对于不少城市松绑限购的举动，董藩认为，如果能够早一个季度明确限购政策放开和限贷尺度放松，目前经济增长速度急剧下滑的格局将会改变。他说：“经济增速下滑越严重，对房地产的依赖就越大，房地产是国民经济的支柱产业、主导产业和先导产业，只有房地产发展起来了，其他的产业才能发展。而经济下滑的原因就是过去过于打击房地产。”　
　　“房价上涨是常态，下跌是意外”，董藩明确表示，美国过去12年中，房价保持了95年上涨，仅28年表现为下跌。实际上，美国房价上涨的年份在90%以上，平均每年上涨%，跑赢了当地的通货膨胀。
　　他说，当前部分城市房价下跌，是因为政府改变了市场规则，实行限购和限贷政策，想买的人不够条件，如果放开限购限贷，按市场规律运行，房价一定是涨的。　
　　他认为，房地产业仍然是最好的产业，首先是典型的资本密集型行业，大多数发达国家前面一百位富豪中一半都是开发商和大型物业持有者；二是人口增长，中国增长一两亿人口很正常，将带来巨大需求。　
　　他表示，各区域将出现分化，有的地方随着人口流失而衰退，而新的市场也将崛起，“郑州市场还是很不错的，尽管比不了北京、上海等一线城市，但毕竟是核心城市，会吸引人口聚集，资源配置，推动市场继续演化。”　
　　六大原因促使未来房价仍然上涨　
　　对于未来，董藩认为，房地产需求只扩大不缩小，新的买房体会被催生。“未来房地产市场会发生一个大的调整，但仍然有上涨空间。”他说，有六大原因将促使未来房价仍然持续上涨。　　
　　第一是大拆大建，每个城市都有五六十年代、七八十年代的老房子，这些房子都面临拆迁重建，是未来房地产业发展的重要力量。第二是人口增长，中国未来增长一两亿还是很正常的，我们跟 、韩国不一样，计划生育政策一放松，还将带来新增人口。　　
　　第三是城市化率，官方数据是城市化率5%，但并不准确，因为把在城市的农民工也算了进去，按照户籍算现在大约只有7%的城市人口，“城市化还有15~20年进程，韩国达到90%才停下， 7%才停下。我们到 那样还有一半路要走，房地产业怎么能说结束了？”　　
　　第四是家庭裂变，现在全国平均.1口一个家庭，也许将来变成2.5、2.6或更小。比如一个夫妻两个孩子，将来这一个家庭会裂变成三个家庭，就是一个夫妻一个孩子，也至少一个家庭裂变成两个家庭，对房子套数需要都是在增加。　
　　第五是区域人口的整合，大量的人口从中小城镇涌入大城市。河南是人口大省，郑州核心优势明显，未来还将吸引大量人口，这些都是对购房有强烈需求的体。
　　第六是生活方式演变，比如离婚率的上升，独居人口的增加，人口老龄化带来的养老房问题，都将催生新的购房需求。“老说有泡沫，哪儿来的泡沫？泡沫就是传说中的鬼，都说有，其实是不存在的。”