限购政策松绑大局已定 刚需买房动手不？

　 买房限购，向来被地产商视为阻碍房屋销售的心腹大患，千方百计欲除之而后快，不过，随着近来呼和浩特、济南等全国20多个城市相继放开限购，地产商期望的购房高潮并未如期而至

　　7月中旬，上半年经济数据新鲜出炉，GDP增速为7.4%。有趣的是，通过对上半年经济数据的分析可以发现，拖累上半年经济增速的一个关键因素就是房地产投资金额的显著下降。

　　数据显示，2014年1月份-6月份，全国房地产开发投资亿元，同比名义增长14.1%(扣除价格因素实际增长1.1%)，增速比1月份-5月份回落0.6个百分点。其中，住宅投资亿元，增长1.7%，增速回落0.9个百分点，占房地产开发投资的比重为68.%。由于房地产投资是近年来拉动国内经济高速增长的主动力，房地产投资的减速令一大批与房地产行业休戚相关的行业饱受“池鱼之苦”，GDP的增速放缓也就在情理之中。

　　房地产投资之所以在今年上半年减速，主要是新房销售速度明显减缓，房屋空置率明显提升，房价逐步下跌，这让地产商不得不放缓了地产投资的速度。7月份公布的6月份国内70个大中城市的房价统计数据显示，55个城市房价下跌，7个城市的房价持平，房价上涨的城市仅有8个。这是2008年以来第一次在同一个月内这么多的城市房价出现下跌，表明国内房价的下跌已经不再是星星之火，开始向四面八方燎原了。

　　房价下跌趋势的逐渐清晰，不仅让现有新房的销售增速大幅放缓，令这些年习惯了囤地囤楼闷声发大财的地产商百爪挠心，也让近些年依赖土地财政、坐等卖地收入的地方政府坐立不安。新房卖不动，地产商就不会买地，土地卖不出去，地方政府的财政支柱就摇摇欲坠。在通过市场手段无法吸引更多人买房之后，各地政府能够做的只能是放开捆在房产销售投资属性上的那根“紧箍咒”，放开房屋限购政策，吸引投资者入场买房。

　　6月27日，呼和浩特首先宣布放开房屋限购政策，成为国内省会城市中第一个放开房屋限购的“吃螃蟹者”，在传统的煤炭产业已经无法给呼和浩特地方财政带来足够的支撑后，放开房屋限购，鼓励省内外投资者来呼和浩特买房，成为呼和浩特经济增长的新希望。紧随其后，7月10日，山东济南也宣布放开房屋限购，意图借此打破新房销售艰难的僵局。而在呼和浩特和济南先后宣布放开房屋限购政策之后，全国各地实施房屋限购的城市也是跃跃欲试，准备陆续放开房屋限购政策，敞开大门欢迎各地买房人。如今，已经有厦门、武汉、苏州、温州、成都等20多个原先实施楼市限购的大中城市或明或暗宣布放开限购。

　　目前来看，各个城市放开房屋限购政策似乎大局已定，只是什么时间宣布而已。可是问题的关键在于，房屋限购政策放开之后，真的能给各地房屋销售带来新希望吗？买房人会在房屋限购政策放开后出手买房吗？

　　我们知道，房子天生具备两种属性，一种是商品性，一种是投资性。当房价波澜不定时，它身上所显现出来的更多的是商品性；而当房价一路上涨时，它身上显现出来更多的是投资性。2008年之后，4万亿元投资所带来的巨额资本流动性，令国内房价一路走高，在这个时间段内，只要你能买到房子，赚钱是肯定的。

　　在买房必赚的神话刺激下，国内外各行各业的各路资本纷纷涌向房地产行业，产业资本来了，金融资本来了，国际热钱来了，民间资本来了，一时间，你要是不从事于房地产开发相关的业务，你都不好意思出门。巨额的资本涌入让国内新房建造速度呈现出加速度态势，2011年，我国房屋竣工面积8.9亿平方米(其中住宅竣工面积7.2亿平方米)，同比增幅1%。2012年我国房屋建筑竣工面积为9.9亿平方米，同比增长7.%。201年，我国房屋竣工面积10.14亿平方米，同比增长2.0%。一座座拔地而起的新楼房，在完成了炒房者的原始资本积累同时，也为如今新房销售的艰难埋下伏笔，原因无它，寄托在房屋身上的投资性远远高于商品性，一旦后继资本乏力，寄托在房屋身上的投资者减弱，单纯依赖房屋的商品性，房价只能是一个“跌”字了得。

　　进入2014年后，实体经济的步履蹒跚，使得很多实体经济的老板不仅没有资金继续投资房地产行业，还不得不大举出手已经买到手的房屋，以便回流资金应对和维持实体经济，而银行对个人房贷从热衷到冷漠的转变，也使得很多买房人因为无法及时得到银行的贷款支持而打消了买房的念头，这让国内地产销售进入到了前所未有的冷峻局面，在这个时刻，即使是各地政府相继放开房屋限购政策，其对地产销售的拉动力度应是十分有限。像率先放开楼市限购的呼和浩特，其新房销售量与放开之前并无多大区别，买房人仍处于观望状态，而济南放开限购后，新房成交量短期上升后又复平静，显示放开限购的政策对楼市刺激效应有限。

　　对于除了北京、上海、广州、深圳这四个一线城市之外的其它国内省会城市居民来说，在近些年的房屋修建大潮中，大多数人不仅园了刚需房之梦，很多略有薄产的中产阶级也顺势多买了几套房，再加上现有城市居民家庭人口的“421架构”，这些省会城市的刚需型住房需求基本满足，投资性住房需求也满足了一半以上，即使现在这些城市放开房屋限购，由于缺乏需求支撑，再加上这些城市的房价仍处高位，想吸引投资者买房是一件不可能完成的任务。当然，如果这些城市在放开限购之后房价持续走跌，跌至投资者心理预期的价位，不排除一些投资者出手买房抄底。不过，那个所谓的投资者心理预期价位，你懂的。

　　国人投资向来喜欢追风，要炒股，都炒股，要炒房，都炒房，至于炒过之后的市场是洪水滔天还是一地鸡毛，没有人太多关心。记得当年“温州炒房团”横扫全国，给全国各地的投资者结结实实的上了一课，而今，温州房价又是率先领跌全国房价，这其中的资本导向还不清晰吗？

　　其实，当炒房必赚的神话破灭之后，不管各地政府出台什么样的利好政策扶持房地产市场，都只能是“无可奈何花落去”。