一房难求房价过高 阻碍了楼市去库存化进程

当前我国楼市周期性、自发性调整的根源，在于当前房价上涨的动能几近衰减。房价变化离不开家庭收入与住房租金的支撑。过去我国十多年房价的持续上涨，有普通家庭收入增加和城镇住房租金提升的结果。但毫无疑问，投资投机性住房需求助涨房价占据了主导作用。

房价适度回落将有助于住房市场需求释放。从趋势看，我国新型城镇化推进和社会公众存在改善居住环境的强烈愿望，表明未来我国住房市场仍有一定发展空间。但总量发展潜力并不能否认当前住房市场存在的结构性矛盾，以及由此引发的楼市去库存压力。目前，我国中等以上收入家庭拥有多套房产，而中低收入家庭，特别是低收入家庭“一房难求”。房价过高已经将绝大部分刚性住房需求和相当部分改善性住房需求“拦”在门外，明显阻碍了楼市去库存化进程。

同时，房价适度回落也有助于金融风险逐步释放。过去十多年我国社会资金向房地产行业过度聚集，已经形成巨大的潜在金融风险隐患。最近一段时间，因销售不畅出现了若干房地产开发企业资金链条断裂乃至破产的情况，表明当前房地产金融风险存在进一步释放的可能性。而房价适度回落，可通过房地产金融产品收益率的调整，逐步改变资金流向，实现金融资源在各个产业之间的优化配置，以达到降低系统性和区域性金融风险的目的。

当前地方政府房地产政策选择应着重放在推动楼市去库存化上。在政策调整方面，地方政府要尽量避免出现市场误读或与政策调整预期方向反向操作。着力推动房地产开发企业加快去库存化进程，尽量减少行政层面干预，由市场供求关系决定房价走向。密切监测分析房地产市场形势，统筹建立应对地方楼市大幅调整的科学预案，极力避免楼市崩盘。