房屋产权归属问题是金融介入以房养老面临的最大难题

　　舆论近年来热炒的“以房养老”正式进入实施阶段。昨日保监会召开新闻发布会，公布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，并宣布在四个大城市进行为期2年的试点。

　　虽然目前舆论对“以房养老”寄予了很高的期望，但从现实情况看，“以房养老”难以大规模展开，不大可能成为解决社会 “养老”问题的主要手段。

　　首先，过去10多年来，中国楼市经历了黄金10年，持续飙升的房价让住房在家庭财富中所占比例越来越高。因此，“以房养老”被很多人寄予厚望。但“以房养老”成立的一个重要基础是未来房价不会大跌，住房仍是未来家庭财富中最重要一部分。

　　没有只涨不跌的市场，特别是最近一年来，多地楼市开始走软，经历长时间牛市的房价开始出现下跌。一旦“以房养老”成为社会家庭的普遍选择，楼市供给量必然会骤然增加，家庭住房未必能保持在目前财富中所占比例，承担起社会家庭普遍养老的重任。

　　此外，中国家庭住房建筑普遍存在历史并不长。众多住房建筑存在时间只有三四十年，鲜有超过50年的住房建筑存在。而选择“以房养老”的老人，其住房多为旧房，一旦这些建筑因城市建设而拆迁，将为“以房养老”增加难以把握的变数。

　　另外，在我国，城市土地为国有，个人住宅用地最多只有70年使用权。城市个人住房建筑中，最值钱部分不是建筑本身，而是建筑依附的土地。不在法律层面上解决住宅土地70年后的归属问题，是“以房养老”最大不确定因素，也是金融机构介入“以房养老”业务将面临的最大不确定性风险。