房价的变化成社会最敏感的神经 地王助推房价上涨

作为官方唯一的房价发布平台，国家统计局每月发布的70大中城市房价数据颇受外界关注。对于2014年全国房价走势，多数机构都做出了“稳中有升”的判断。但不断披露的“空城”、“鬼城”、“公务员售楼”等案例说明，在许多区域，供大于求的风险在不断积聚、迅速膨胀。在房地产市场愈加分化的背景下，以70个大中城市为统计样本的房价数据，已不能反映整体市场的走势，甚至出现了明显背离。正视房价数据背后的楼市真相，形成对房地产行业发展前景更客观的预期，是包括房地产商和拟购房体在内的社会各界都亟须面对的现实问题。

　　价格信号是指导商品投资和消费的重要依据。当商品价格出现上涨或明确的上涨预期时，往往是追加投资的重要信号，反之亦然。房地产业的发展依托城镇化大背景，行业具有稳定而高昂的投资回报率，令很多社会资本趋之若鹜。与其他类型商品相比，房屋不仅有着消费功能，更具投资品属性。因此，房价变化已成为整个社会最敏感的神经。

　　综合国家统计局数据可发现，在最近48个月里(2009年1月至201年12月)，全国70个大中城市的新建住宅平均价格只有11个月出现环比下跌。在其余的7个月中，上述指标保持持平或增长，且涨幅远大于跌幅。其中，自2012年7月以来，上述指标已连续18个月保持上涨。房价的持续上涨虽令购房者怨声载道，但按照惯常的市场逻辑，也是追加投资的好时机。近期市场频繁出现的“地王”，不仅是高房价信号刺激的结果，也反过来对房价起到助推作用。

　　但当前的房地产市场，真的需要那么多投资吗？近年来，一些三四线城市因大规模推进房地产开发而导致房屋过剩，“空城”、“鬼城”、“公务员售楼”的案例不断见诸报端。对于这些为数不少的城市而言，真正需要的显然不是追加投资，而是促进消化库存。

　　由于经济发展水平和城市资源分配的不均衡，我国房地产市场表现出越来越显著的区域差异特征。一线城市和热点二线城市的吸引力大，房屋供应相对不足，房价上涨压力较大；广大三四线城市市场规模小，且产业支撑的缺乏导致人口聚集程度低，房屋消化困难，房价也陷入滞涨。

　　在这种情况下，以70个大中城市房价变化作为依据，并对市场行动做出判断，显然已不合时宜。

　　我国共有600多个城市，其中大部分是中小城市，这些城市的地理条件、资源禀赋、经济水平、人口基础各不相同，决定了其房地产市场形态也千差万别。当前纳入官方房价统计的70个大中城市，虽然覆盖了大部分省份，但就城市规模而言，已不具备反映整体市场形势的样本价值。这其中反映出的问题，非常值得我们重视。

　　房地产市场是区域市场，总体的房价变化无法反映区域市场形势。对于市场参与者来说，要真正了解市场，需结合区域发展的各项政策和房地产投资、在建规模、供地情况等指标，对市场的供需形势做出判断。

　　对于未纳入房价统计的广大中小城市而言，单个城市的市场容量并不大，但其总体规模却相当可观。缺乏这个庞大市场的数据，无疑是统计中的一大缺陷。对此，作为完善房地产调控的重要基础体系，个人住房信息系统、不动产登记系统等的建设和联网必须加快，从而获取更为全面和准确的数据信息。

　　另外，在条件允许的情况下，可考虑扩大房价数据的样本范畴，将更多有代表性的中小城市房价变动情况纳入统计和发布范围，避免数据样本的片面性。

　　“行政化手段逐退、市场机制主导”是未来房地产市场调控的大方向，但实现“市场主导”的前提，必须是信息的对称。房价作为房地产市场的重要信息，需要保持完整性和典型性，从而更为客观地反映市场现实。但与此同时，房价只是单一指标，只有透过房价表象，回归市场供需的基本面，才有助于对市场做出准确的判断。