楼市回暖开发商玩命拿地 专家提醒“谨防踏空”风险

万柳“准地王”的暗斗变成了明争，或是开发商在调控下压抑一年多来的一种宣泄。随着近期楼市成交量的回暖，开发商对于后市的判断也首次出现了乐观情绪，特别是金科股份认为房地产行业最艰难的时期已经过去。同时，华润地产董事会主席王印也表示，下半年市场将平稳发展。最近的一个月，包括万科、恒大、融创、龙湖等品牌房企开始大举拿地进行补仓，这与2009年楼市狂飙前的景象如出一辙，加剧了房企踏空的风险。

　　玩命拿地

　　一直以来，拿地是开发商最大的秘密之一，房企之间的争夺全是暗中角力，如当年的CBD地王、外滩地王亦是如此，而现在面对北京万柳的“准地王”，开发商显得一点也不淡定。

　　日前在与绿城合作的发布会上，融创中国董事长孙宏斌表示，已于保利地产组成联合体将参与万柳地块的争夺，成为了首个对万柳地块发起挑战的开发商。

　　记者了解到，此前保利与融创在天津就有类似的合作，这次组成联合体主要是认为该地块的位置和稀缺性符合两家公司的定位。东山再起的孙宏斌依然霸气十足。

　　根据北京市土地储备中心出让公告，万柳地块位于成熟高档社区集中的海淀区万柳区域、东至北京华联万柳购物中心、南至万柳小区4号街、西至圣化寺路、北至巴沟村北路，总占地8869.64平方米，建筑面积7779平方米，用地性质为二类居住用地。

　　同时，该地块亦无特殊限高等方面的要求，被开发企业视做一块难得的“净地”。

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖介绍，该地块周边二手房均价已经达到7万元/平方米，他预计未来该地成交楼面地价将超过万元/平方米，并超过2009年顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地元/平方米的单价，成为北京市有记录以来新的“单价地王”。

　　不知是否有较劲的意思，万科集团副总裁毛大庆也于近日通过微博表示，万科此次对竞逐万柳地块有很大的热情。

　　毛大庆称，万柳地块是历史遗留土地，十几年的开发区经过多年发展现在已经成为核心区，土地价值显而易见。

　　此外记者从龙湖地产获悉，该公司对于万柳地王也非常关注。一时间拿地从暗斗变成了明争，期间不知是和当年的潘石屹一样虚晃一，还是对下半年楼市真的看好。

　　豪回暖

　　恒大6月18日拿下广州珠江新城地块成为了掀起此轮房企拿地高潮的。

　　连续两个月销售超过百亿让恒大开始补货，6月25日，恒大地产现身无锡国土局，最终以2.45亿元和1.62亿元竞得了两块居住商业混合用地。

　　6月26日，长沙市万科房地产开发有限公司以底价摘得位于岳麓区洋湖片区的两宗土地，总成交额约5.96亿元，总面积达10.0万平方米。同日，龙湖地产有限公司公布，公司以17.7亿元摘得福建厦门集美区灌口镇三地块，标志着公司继成功布局中国西部、环渤海、长三角之后，正式进军华南市场。

　　一时间房企频繁拿地成为了延伸楼市回暖的体现，期间不乏一些企业开始盲目乐观。

　　金科股份6月26日宣布，为了支持公司快速发展，更好地在当前及今后一定时期获取价格较低的优质开发项目，公司与控股股东重庆市金科投资有限公司（以下简称“金科投资”）拟签订《借款协议》，金科投资在今年向金科股份及控股子公司提供总额不超过人民币10亿元的信用借款，借款期限最长不超过年。参照目前公司非银行信用融资的融资成本，金科股份及控股子公司按年率1.8%向其支付资金占用费。

　　1.8%的年率绝对属于“”， 但是对于在银根紧缩背景下又求“资”若渴的房企来说，是一种无奈的选择。

　　值得注意的是，在借款之后金科股份表示，当下国家严厉的宏观调控，使房地产行业发生了较大变化，调控效果显著。目前房地产市场销售有所回暖，土地市场价格已出现较大幅度的下降，金科股份认为房地产行业最艰难的时期已经过去，目前是获取新土地项目的较好时机。

　　在这样的表态下，金科已在本月拿下了4宗土地。

　　谨防踏空

　　楼市在沉寂一年多后确实出现了转机，但是还没到开发商大规模拿地的时候，更不像金科所言的“最艰难的时期已经过去”。

　　其实高价拿地反而踏空的例子不断上演，2009-2010年的北京市住宅土地市场先后涌现了15个“地王”地块，除了两块因出让金问题而被回收土地外，其余1个地块目前均已入市，但是高地价并未给企业带来高回报。

　　以保利拿下的大望京项目为例，当时拿地时的楼面价为1.79万元/平方米，现在售价在.7万元/平方米，“该项目的利润不过在7%左右”。一位知情人士向记者表示。

　　随后不久，保利地产又接手中国兵器旗下的蓟门桥地王项目。“所有的股东全不想要，但是有命令下压没有办法，预计未来的利润只有5%左右，远不如一些低价土地。”上述知情人士表示。

　　“没有拿过地王的，不知道地王的危害有多大，在2009年有一些分公司拿了地王，后来被套牢，到现在还没有缓上来。”毛大庆向记者表示。

　　宋卫平曾说：“绿城已习惯了高价拿地，只要看准了就放手去做，但对于一个规范运作的上市企业，高价拿地有时却是灾难。”

　　众所周知，拿地是地产企业的生命线，也可以说是地产企业的看家本领，土地的“招拍挂”往往意味着地王横空出世。在市场狂热的时候，有人笑称：“今天拿下一块地王，明天股市就回赠一个涨停板。”于是“招保万金”等地产商都曾按捺不住冲动的诱惑，饮下苦酒，以致缴没定金，“忍痛割地”。王石因此痛下决心：“绝不拿地王。”

　　像金科那样举债拿地并非是明智之举。