未来楼市自住需求稳定 中小房企应加强风险防范

　经历了快速发展的时期，中国住房市场发生了很大的变化，近期内是否会有崩盘的风险?房企要如何应对行业发展的变化?

　　当前，住房的自主性需求包括刚性和改善性需求量仍然比较大，房地产今年不会出现整体崩盘的风险，但对于供大于求的地区，中小房企应注意风险防范。

　　住房市场不平衡问题突出

　　国家对于房地产调控的政策非常明确，针对不同市场分类调控，增加产权商品房（楼盘 / ）的供应，抑制投资和投机性需求，促进房地产市场持续健康发展。经过了十多年住房市场的快速发展，现在的住房市场已经发生了变化。

　　市场现在的主要矛盾从过去的绝对短缺，已发展到住房市场的不平衡。这个不平衡表现在大中小城市供求关系大，不同人住房资源占有差异大，城市户籍居民和新增居民和低收入体的住房保障差异大，以及住房面积差异大四方面。

　　未来几年市场自住性需求稳定

　　今年，全国24岁至28岁的年轻人总量约1.2亿人，这部分人的购房需求决定一段时期内，市场需求量不会发生明显变化。另外，在制定十二五计划的时候，从过去十年1.6百分点到0.8百分点，但201年城镇新增人口仍然保持一个相对比较高的速度。

　　同时，城镇住宅的投资占GDP比重也从2000年的5.48%，上升到2011年10.95%，这些都表明住宅的供应能力持续增强。另外，今年政府报告提出来解决三个一亿人的问题，第一个让在城市里已经工作的一亿人在这里定居落户，第二个新增人口一亿人，第三个要改造旧城区一亿人的生活状态，所以对房地产市场现在的刚性和改善需求总量比较大，在政策不变的情况下，需求不普遍在短时间内爆发和下降。

　　中小房企应加强风险防范

　　那么，近几年的房地产市场是否风平浪静呢?目前，房地产市场的需求相对稳定，但市场风险主要存在于供给端。2010年城镇千人居住量是12.套，2011年是提高到12.4套，这个数字都是高于国外在房地产市场发展的时候千人居住的指标的，而2014年这个千人指标不会降低。在总量竣工量大、千人指标不断攀升的情况下，供给的区域性不平衡还存在，这是值得开发企业所关注的一些风险。

　　当前，房地产市场的住宅指标已经不低，住房改善速度也不算慢，住房改善能力还足够强，如果持续增长的话，区域性的问题的确需要企业注意，特别在一些中小城市的中小企业。

　　总之，中国目前的房地产市场基于我们重大的需求，我们对市场有信心促进它的健康发展，只要在住房市场上坚守住不扩大杠杆这个底线，不放松首付的比例，不放松对投资和投机性需求的抑制，使市场的需求仍然体现为真实的自主性需求为主。同时，增大供给仍能促进房地产市场的发展。
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