三四线城市房地产市场存在比较大的分化是否无药可救？

　官方高层智囊机构国务院发展研究中心的一份报告显示，前些年房地产投资持续高速增长的态势将难以为继，未来房地产开发投资增速回落是客观规律，这一阶段最需要防范的是对房地产市场进行不恰当的刺激。

　　中国发展高层论坛发布“中国改革的机遇与挑战”背景研究报告，国研中心市场经济研究所课题组分析了当前房地产市场的问题和风险点。

　　高房价使潜在风险持续积累

　　报告称，截至今年1月，一线城市成交土地出让的楼面均价已达元。报告认为，一线城市和部分二线城市地价过快上涨，会催生两类风险：一是短期内强化房价继续较快上涨的预期，进一步推高房价；二是存量房较多的城市如杭州，开发商采取降价策略回收资金，会增加开发商财务风险，导致开发周期延长，不能及时提供住房，甚至出现资金链紧张、导致土地闲置等现象。

　　报告指出，一线城市和部分二线城市的高房价越来越超出居民的实际支付能力，使得住房市场的潜在风险持续积累。

　　房地产投资增速面临下行趋势

　　报告分析，近年土地供给规模增速远不及竣工规模增速，因此后续施工规模增长动力不足，房地产开发投资增速将面临下行趋势。

　　目前一些大中城市存量房市场与新建住房市场交易规模大体相当。随着中国住房供求总量逐步趋向平衡，住宅投资增长的动力减弱，以及宏观调控政策体系完善，前些年房地产投资持续高速增长的态势将难以为继。

　　防范对房地产市场不恰当刺激

　　报告称，房地产投资增速的规律性回落，必然会对固定资产投资增速产生影响，对中国经济增长的带动作用有所降低，并对地方财政、税收、就业等诸方面产生一定压力。课题组分析，这一阶段最需防范的是没有认清现阶段房地产市场投资回落的客观规律性，盲目通过放松信贷、土地和税收等办法，对房地产市场进行不恰当的刺激。如果这样，将很可能形成严重的房地产“产能过剩”，使得鄂尔多斯等地的问题和风险在房地产领域蔓延。

　相比201年楼市的繁荣景象，2014年伊始，房地产市场似乎已被阴霾笼罩。继杭州部分楼盘（楼盘 / ）降价、兴业银行停办房地产夹层融资业务之后，浙江奉化头号开发商兴润置业因资金链断裂轰然倒下，最为坚挺的一线城市，其二手房交易量也开始大幅下滑，市场“拐点”似乎真的就要到来。
　　
　　实际上，在接连爆出不利因素后，市场看空楼市的情绪确实开始增加。对于今年的房地产市场，近期大部分业内人士的看法却基本一致，相比去年市场肯定会降温，但在城镇化战略不变、基本面平稳的情况下，京沪等一线城市的房价还会小幅上涨；部分库存量较大的三线、四线城市今年可能会遇到一些困难，下半年出现降价促销的可能性很大；而其它城市还要看今年的供需情况，至于一些人所说的“崩盘”则肯定不会发生。　　
　　同时，今年“两会”期间透露出的调控思路和此后政府的实际动作，均释放了积极的信号，并显示出政府调控思路的日益成熟，“一刀切”的情况基本不会再出现，而这显然有利于房地产市场平稳健康的发展。
　　三类调控稳市场　　
　　在今年的“两会”上，住建部部长姜伟新在接受采访时透露出的“双向调控”一词，曾引发市场诸多猜测。　　
　　对此，全国政协委员、住建部副部长仇保兴表示，住建部已经明确了今年的调控思路，即双向调节、分类调节、协同调节三项内容。其中姜伟新透露的“双向调控”实质上就是三个调控思路中的双向调节。　　
　　“‘双向调节’其实就是供需的双向调节。对于供需关系紧张、房价上涨压力大的城市，不仅要增加供应，也要控制需求，特别是投机性需求。”仇保兴称。　
　　对于抑制投机性需求的重要性，仇保兴特别指出，“投资比较疯狂的情况下，需求是无限膨胀的。现在社会上流传一句话，在北京、上海，买对了一套房，生活质量拉开一个档次，买对了两套房，拉开两个档次。这种经验实际上是非常有害的，我们不靠创业致富，不靠勤劳致富，靠买对房就能致富，代替几十年辛苦劳动，这样的社会不可能公平。出现这种情况一方面是我们社会的投资渠道比较窄，只有房地产能够保持增值；另一方面，这也是推动泡沫不断增长的动力。国际经验表明，房价上涨过快，基本上都是由于投机购房造成的，这件事情在 是有教训的”。　
　　而分类调节的办法则是指能局部调整的，就不要整体调整，调整手段对整体影响越小越好；能够用经济手段调整的，就不要用行政手段调整，行政手段越少越好；能够由城市政府调整的，就不要由中央政府代替，越是基层能够主动调节的，越要纳入基层政府调节。　　
　　“早前中央没有对温州等地放开限购进行阻拦，包括近期融资方面的放开，实际上都是在执行分类调节。”有业内人士这样说。
　　　　至于协同调节，仇保兴表示，政府工作报告中“增加中小套型商品房和共有产权住房供应”也是在执行这一层调控思路。　　
　　他表示，一个健康的城镇化过程是人民对城市空间公平占有的过程。如果公平占有这一点做不到，社会公平就很难树立。加大棚户区改造力度，游离于增加供给，平抑房价；增加共有产权住房供应，不仅减少了地方政府的资金压力，更重要的是扩大了民众参与度，强化监督，而这也是对市场机制的一个重要补充。
　　和2010年以来一样，三四线城市在2014年依然是市场最为关注的区域。特别是浙江奉化的开发商资金断裂后，三四线城市的房地产市场再一次受到市场瞩目。而稍早之前的常州和无锡项目降价也在市场上掀起波澜。未来三四线城市房地产市场真的无可救药了么？开发商真的就可以通过一致行动、回归一二线来降低风险么？
　　　1、三四线城市房地产市场存在比较大的分化。我们看到2014年伊始，市场就出现无锡房地产项目的大幅度降价。但如果追溯看，主要原因在于2010年无锡住宅用地的成交总建筑面积接近2000万平米，而此后几年，无锡的住宅用地成交面积也保持较高的水平，远远高于无锡平均一年不到500万方的商品住宅成交量。无锡市场的问题和部分三四线城市存在的问题一样，就是土地供给过多，远远超过城市每年的需求，造成房地产市场的低迷。而同时我们也看到，部分企业的项目在三四线城市销售量非常大，而这些城市也由于大型开发商的进入，城市的成交水平呈现上台阶的状态。这些城市房地产市场的爆发性甚至于比一线城市的市场爆发性要高。　　
　　2、战略布局的逻辑是什么？万科在+X布局成功后行业内言必称自身的+X布局战略。也有开发商项目个数很少也要按照+X来进行布局，结果真的成就了“”，这个“”是只有个项目分属于三个区域。邯郸学步，东施效颦。而对于+X的战略布局的真谛始终没有参悟透。　　
　　也许会有以下三点：其一，区域分布的规整只是从管理的角度上来进行切分，而实际的对于区域的倾向性理解并不深刻；其二，为发展方向做一注脚，因为在当时所有区域可能都存在机会，而大公司的发展方向需要统一；其三，为了平衡风险和均分利益，需要有一个可以划分的基础。而至于什么延续帕尔迪的区域布局的思路，我认为那只是一个说辞而已。从效果来看，+X和散点式布局的差异不显著，神化无必要。而反观目前的状况，妖魔化三四线和神化一线已经成为业内主要任务之一。我认为，无论是一线还是三四线，作为市场化的开发企业来说，盈利都应该是最重要的目标。而三四线存在盈利机会这是毋庸臵疑的。　　
　　、很多开发企业虽然在市场中历练多年，也在很多区域和城市取得成功。但往往这些开发企业也会出现形而上学的市场判断。对于某个区域或者某个城市的刻意回避，或者对于某一类城市的刻意回避，最终企业错失了很多唾手可得机会。这里我们认为，对于如此庞大的资本开支的行业，任何对于投资前预判的投入都是值得的。企业在投资方面既要控风险也要不错过机会，特别对于那些正处于成长期的企业来说，这一点尤为重要。　
　　4、需要补充的是，我们认为在三四线城市做开发需要一些特质，当然开发企业可以说自己并不拥有这种特质，而回避三四线城市的房地产开发。有哪些成功的特质？第一就是执行能力，能够有深入到一线的执行能力，因为三四线城市的房地产规律更为落地，更需要符合当地的实际。第二是成本控制能力，因为三四线城市并不会给开发商提供足够的利润空间。当然由于利润空间较小在三四线城市的竞争也比较小。
　　5、如果进行具体的市场容量测算，三四线城市的市场容量不容忽视。很多三四线城市虽然不能进行深耕，但其市场容量足以承载企业在1-2年内集中进行开发。与其在激烈的一二线城市进行开发，不如在比一二线城市更大的市场内寻机会。而在三四线城市中，人口有一定基数，但房地产市场还处于孕育期的城市不占少数，其中不乏市场机会。