红五月消息不断 “三座大山”灼伤上市房企 开发商怪异促销引不满

5月26日电 综合报道，“红五月”继续，楼市消息不断。研究报告显示176家上市房企总利润十年首降，“三座大山”灼伤上市房企，降价促销成唯一选择；开发商吸引购房者花样百出，中铁置业不交2万不说价格和公摊，怪异促销引不满；楼市成交明显上升，地方频“微调”引涨价担忧，社科院《房地产蓝皮书》预期今年部分城市楼市限购条件可能有所变化。

　　“三座大山”灼伤上市房企 降价促销成唯一选择

　　资金链愈发紧张、负债持续攀升、存货量快速增加“三座大山”正在灼伤上市房企。“暂缓拿地，降价保量”是当前大部分上市房企运作的真实写照。业内人士预计，在限购等政策持续的背景下，降价促销，加快销售回款将是资金较为紧张房企的唯一选择。

　　从存货指标来看，146家房企的存货总量一季度末为1.4万亿元，同比2011年一季度的1.01万亿元上升了2.7%，也较2011年末的1.29万亿元有了进一步的上升。从应收账款的情况来看，上述企业的一季度应收账款总额为220.88亿元，同比2011年一季度的189.77亿元上升了16.4%。

　　中原地产分析认为，对开发商而言，由于土地储备的规模依然充足，企业的杠杆水平仍然偏高，因此最近一段时间内，去库存依然是房地产企业优先考虑的问题。

　　长江证券认为，二季度存货周转率的上升几成定局。伴随着新开工与投资增速的放缓，房地产板块明显已进入去库存阶段，目前多数开发商已经选择降价促销回笼资金，在去库存周期内，降价促销行为将持续下去。

5月楼市成交明显上升 地方频"微调"引涨价担忧

　　进入5月历史销售旺季，各地楼市成交量捷报频传。业内人士认为，5月前三周全国新房市场表现出三个鲜明特点：全国房价趋于稳定，刚需购房者入市积极性提高；多个城市调控政策微调，有效促进刚需入市；央行年内再次下调存款准备金率，对房地产行业的影响将会逐步显现。

　　随着5月份多地楼市成交量在政策利好的作用下开始明显上升，担心楼市调控会在攻坚阶段毁于地方政府政策“微调”的声音也屡见报端。

　　地方政府动作频频，而对于政策微调会否推升房价的担忧，人民日报在5月14的报道中指出，各地纷纷出台支持刚需的政策，尤其是今年以来银行的信贷比较宽松，为市场释放了流动性。同时，包括恢复首套房贷利率优惠在内的措施，降低了购房者的购房成本，的确有推动房价反弹的风险。这些政策，对购房者预期的改变巨大，很多持币观望的购房者，会担心房价反弹而着急入市，从而推高房价。

　　但是纵观各地调控，大多是“限购”和“限价”两种手段。限购的城市，已将炒房客排除在外，即使刚需能够推动商品房销售价格，推动也有限，不太可能激起市场大的波澜；但对于一些限价的城市，或者没有采取房地产调控政策的城市，则需要谨慎，因为政策本身还没有厘清市场上的投机行为。

　　中国房地产研究会等机构联合发布的《2012中国房地产上市公司测评研究报告》显示，包括沪深A股和上市的176家房地产公司，2011年主营业务收入均值为55.91亿元，同比微涨2.49%，增幅和去年相比大幅减少了56个百分点。值得关注的是，上市房企营业利润均值15.56亿元，同比下降.90%。这意味着上市房企总体利润近十年来首次出现负增长。业内预测，今年房地产利润率下滑趋势已定。

　　数据显示，受持续的宏观调控影响，上市房企的营业收入及利润率等各项指标增速出现下滑，其中，从2009年至2011年，上市房企营业收入同比增长率三年来变化明显：从78%到58%，再到2.49%。而2011年全年更首次出现上市房企总体利润负增长。

　　测评报告称，房地产市场进入深度调整期，市场不确定性因素增强，伴随着行业竞争程度的上升、融资渠道的从紧、库存压力的增加，不同层面的风险考验着上市房企的生存发展能力。

　　“2012年房地产企业营业收入的增速还将继续下降，甚至可能出现负增长的局面。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，一直要等到消化掉大部分高价地项目后，以及房价止跌回升之后，总利润才可能重新实现正增长。“今年没戏，明年有望，后年铁定”。

　社科院:今年部分城市楼市限购条件可能有所变化

　　《房地产蓝皮书》的副研究员李恩平称，预期2012年部分城市具体限购措施可能有所变化。

　　他表示，2012年我国房地产政策将继续巩固已有的调控成果，调控政策将不断优化和提升，但是调控难度也不断增大。巩固调控成果，抑制投机性需求仍将是本年度房地产调控中心任务。资本市场闲置资本充裕、可投资渠道少、套里需求大的格局难以根本扭转。抑制投机性需求仍将是本年度房地产政策调控的中心任务；自住性需求支持力度将逐渐加大，调控措施将进一步体现差异化、精准化。

　　我们预期2012年部分城市具体限购措施可能有所变化，如对首套住房定义放宽、对二套住房限购放开、对非户籍人口常住人口限购放宽，限购手段也可能从硬性的交易限制转向信贷限制。

中铁置业怪异促销引不满 不交2万不说价格公摊

　　5月20日，中铁置业位于莱山区的项目中铁•逸都开始认购。市民曲先生给本报报料说，让他奇怪和不满的是，销售人员对楼盘价格、公摊等情况均秘而不宣。购房者想知道这些关键信息，必须先交2万元“排号费”才行。

　　20日、21日连续两天，记者在中铁•逸都销售中心采访发现，销售人员不仅对于销售价格、公摊面积保持缄默，对于所说的赠送面积部分，具体赠送多少也秘而不宣。在记者的再三追问下，销售人员王晓去请示领导，回来告知4#、5#楼的2层大约6000元-600元/平方米，但具体售价还是不知道。“领导特别开会嘱咐我们，不要多说。”

　　根据相关规定，中铁•逸都在办理4#、5#楼的预售许可证时，对于预售商品房的位置、每套房屋销售价格、交付使用后的物业管理方案、竣工交付日期等，早已白纸黑字交代清楚。而中铁•逸都对购房者应知的这些问题避而不谈，甚至要购房者拿钱买“知道”，不能不令人称奇。

　　有业内人士称，中铁•逸都此举显示出他们对销售前景没有信心。之所以先把消费者蒙在鼓里，交2万元才能买个“知道”，是因为他们想用这个办法拴住消费者，慢慢积攒客源。在市场行情低迷的今天，很难想像会出现选不着房子的情况。

　　山东平和律师事务所尹律师称，开发商的这种做法，把双方置于消息不对等的情况下，有失公平。购房者交2万元才能知道所购房源的基本信息，这样的开发商太过霸道。他建议购房者，如果交付2万元“排号费”时，一定要看清楚与开发商签署的协议，还要加上违约责任、违约金的规定，这些都要白纸黑字提到书面上。只有这样，才能保障购房者的合法权益不受侵害。
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