新房产信贷调控开始 85折利率现身大银行同时小房企面临破产危机

近期建设银行等部分国有大行已针对小型开发企业“停止发放贷款”，同时降低开发贷款占比。 基于对银行潜在不良贷款反弹等因素考虑， 监管层可能进一步在房地产信贷调控上加码，小型开发企业面临“断血”。同时，开发贷款与个人按揭房贷“冰火两重天”，广州多家银行推出房地产贷款优惠政策， 手续更简单快捷。

　　个人贷款：大行也有85折

　　相对开发贷款的严峻局面， 银行房地产按揭市场继续吹“打折春风”。记者昨日从建行、中行等多家大型国有银行了解到，银行对符合条件的VIP客户均推出“8.5折”的房贷利率优惠。

　　市场预计，随着央行要求银行对首次置业者执行“差异化按揭贷款政策”，银行相关优惠幅度将增大，相当多的首次购房者可享最低8.5折房贷利率。

　　在中山三路一家建设银行记者了解到，该行目前开始针对普通客户推出8.5折房贷利率优惠。“符合首次置业条件客户就能销售到优惠，客户把账户上的存款用作支付购房首期，”该客户经理表示，“我们审批放款的时间都很快！只需15个工作日，比之前简单多了。”

　　位于中山六路的浦发银行客户经理表示，该行目前房贷一般执行基准利率。该行针对部分有固定合作关系的开发商的购房客户可以给5%的利率优惠，对有0万元以上的存款的VIP客户会执行“基准利率下浮10%”优惠。 招商[简介 最新动态]银行方面则会根据客户的信贷资质、资产状况、收入状况等综合考虑，给予10%至15%的利率优惠。

　　开发贷款：有银行对小型开发商停贷

　　据建设银行内部人士透露， 建行总行已向全国8家分行下发2012年房地产行业信贷调整的文件，规定“分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款”。据悉， 该文件要求，“开发贷占对公贷款比例超过15%的一级分行、各限购地级市所在地分行，应严格控制新增贷款投放，降低集中度。”

　　根据建行要求，该行开发贷款的全年增速不得高于10%，其中住宅类开发项目贷款新增占比不得低于80%。普通商品住宅开发贷款和普通商业用房开发贷款期限不超过年；自营性商用物业开发贷款一般不得超过5年，最长不得超过10年。建行还对新增贷款的同业占比也做了严格规定，即一级分行新增开发贷款在四大行的占比，原则上不得高于新增对公贷款的占比。

　　建行2011年财报显示，去年该行房地产开发贷款不良余额和不良贷款率均有所反弹。其中， 2011年下半年建行房地产开发相关不良贷款环比增加19亿元， 同时不良率也略有上升至1.85%。对此，建行首席风险官黄志凌介绍称该行房地产开发贷款风险可控。

　　部分小开发商面临破产危险

　　除了建设银行外，兴业银行、深发展银行等多家银行甚至出现了房地产贷款余额和占比、不良余额和不良率多升的局面。中投证券银行业分析师张镭表示，银行业资产质量恶化问题已受到监管层关注，建行对开发贷款实施差别化措施正是反映了监管层的关注。

　　“虽然四大银行开发贷款增速已下滑，但不排除监管层还会推出更严格的信贷调控政策。同时银行也会提前减少相关信贷投放减少风险，”广东一家国有大型银行管理部门人士对记者表示。

　　此前，浙江余杭法院已受理杭州金星房地产开发公司的破产清算案。业内认为，如果银行叫停小型开发商贷款，部分现金流有问题的开发商资金将面临断裂危险。

　　市场关注：利率松绑会否令房价反弹？

　　对于首套房贷利率的放松，市场认为其是决策层释放了一个积极信号，预计房地产按揭贷款额度将继续宽松，银行相关优惠幅度也将逐步加大。然而，也有专家担心， 利率松绑会否令处于下行通道的房价出现反弹。

　　申银万国宏观经济分析师李慧勇认为，央行对特定领域进行微调应该是保证经济软着陆的必要措施，其中，差异化的房贷政策符合决策层的基调。

　　渣打银行中国区首席经济学家王志浩指出：“我们认为房地产业仍是中国经济面临最大的风险来源，因此调控政策将持续。同时，为了保持房地产市场平稳过渡， 首次置业者房贷优惠等相关的货币放松将持续渐进。