西安发布商品房预售资金监管细则 主体结构验收前不得超50%

12月1日，西安市住房和城乡建设局发布关于印发《西安市商品房预售资金监督管理实施细则》（以下简称《细则》）。

其中提到，在重点监管资金额度管理方面，重点监管额度是监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度，根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素确定。住宅类项目重点监管资金额度原则上按照以下标准执行：（一）项目均价小于2万元/平方米的：800元/平方米乘以建筑面积（毛坯）、5500元/平方米乘以建筑面积（全装修）；（二）项目均价大于等于2万元/平方米的：项目均价的20%乘以建筑面积（毛坯）、项目均价的0%乘以建筑面积（全装修）。项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会可结合建筑工艺升级等实际情况适度提高重点监管额度，提高额度不得超过上述标准的20%。市住房建设行政主管部门可根据市场价格变动适时调整重点监管资金额度核算标准；可根据开发企业信用等级实施差别化的重点监管资金额度核算标准。

对于预售资金存入的管理，办理《商品房买卖合同（预售）》网签备案时，商品房预售资金（不含待发放的购房贷款及分期付款首期款以外的购房款）应已交存至监管账户。监管银行应严格履行收款职责，严禁开发企业代收预售资金（含定金、订金、诚意金、认筹金、首付款、购房贷款、分期付款等所有形式的全部房款），对出现违规收取的，监管银行不得擅自清分。商业银行在发放商品房购房贷款时，应将购房贷款直接划转至监管账户，在“附言”信息中顶格填写交存单号，跨行批量发放商品房购房贷款的，开发企业及购房贷款发放银行应配合监管银行在1个工作日内做好账务清分。

《细则》提到，项目辖区住房建设行政主管部门、开发区管委会应按照项目建设进度核拨重点监管资金。完成主体结构验收前，累计申请使用重点监管资金不得超过重点监管资金总额的50%；外墙装饰完成前，累计申请使用重点监管资金不得超过重点监管资金总额的65%；内外装饰装修（含外墙装饰）完成前，累计申请使用重点监管资金不得超过重点监管资金总额的85%；完成竣工验收前，累计申请重点监管资金不得超过重点监管资金总额的95%；完成竣工验收备案前，累计申请重点监管资金不得超过重点监管资金总额的99%；完成不动产首次登记后，可以申请提取剩余1%的重点监管资金。7层以上（不含7层）的建筑，增加建设层数达三分之一节点、建设层数达三分之二节点，累计申请使用重点监管资金分别不得超过重点监管资金总额的20%和5%。另外，施工进度节点所对应的拨付比例是到达节点之前的最高限制比例，区县住房建设行政主管部门、开发区管委会应按照规定对开发企业提交的重点监管资金拨付申请进行审核，根据工程实际进度拨付资金，不得按比例上限提前拨付，也不得因监管账户累计入账重点监管资金未达到重点监管额度上限而不予拨付。

在保函置换重点监管资金方面，《细则》提到，监管账户累计入账资金达到重点监管额度后，开发企业可凭商业银行出具的保函，申请置换与保函金额同等额度的重点监管资金。监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函置换重点监管资金业务。商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的开发企业出具保函置换重点监管资金。企业集团财务公司等非银行金融机构不得出具保函置换重点监管资金。开发企业申请使用保函等额置换重点监管资金的，出具保函的银行（以下简称出函银行）与监管银行不能为同一银行或同一银行的不同分支机构。保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的0%，置换后的重点监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。

对于使用保函等额置换重点监管资金的，要求开发企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。开发企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。