一线城市房价无泡沫 未来的房价调控应落实差异化政策

7月份，70个大中城市中69个城市房价同比上涨，而温州（楼盘）房价连续2个月同比下跌，并由此出现了限购“松绑”的情况，楼市调控是否再次陷入胶着状态？8月0日，首都经贸大学房地产研究中心主任赵秀池表示，房价涨跌主要还是由供求关系决定，由于刚性需求的存在，一线城市房价未出现泡沫，未来的房价调控应落实差异化政策，才能促进房地产的健康发展。
一线城市房价无泡沫

赵秀池认为，房价上涨仍然是人们心理预期与供求关系的反应。在执行限购政策的城市，房价仍然上涨，说明有大量的自住与改善性住房刚性需求存在。有钱是否买房，要慎重考虑。如果是自住型的刚性需求，又不能接受租赁形式，还是要买；如果是投资需求，则要对投资的收益，房价的涨幅，以及与股票、债券等投资工具做比较，才能做出正确决定。

目前一线城市房价仍在上涨，那么是否已经产生泡沫了呢？赵秀池表示，房地产泡沫是指由于人们在投机获利预期下，狂热争购房地产而引起的房地产价格持续大幅度异常上升，使其市场价格远远高于实际价值的经济现象。第一个标志是房地产投资增速过快；第二个标志是房地产价格一路飙升，远远超过收入房价比；第三个标志是把住宅作为投资品，投机氛围严重；第四个标志是房地产贷款超常增长；第五个标志是空置率超过10%。

赵秀池表示，房价在供不应求下的上涨是正常的市场规律，尤其在集中了较多优质公共资源的一线城市。在新型城镇化下，城市化加速过程中人口不断聚集的城市，由于大量的自住与改善性刚需存在，不存在房地产泡沫。

赵秀池认为，只要住房的需求是刚性需求，是自住和改善性需求，中国的房地产就没有泡沫。在限购形势下，投机性和投资性需求得到抑制，有效防范了房地产泡沫。当然，各城市的情况不一样，在一些城市，像鄂尔多斯（楼盘），盲目进行住房投资，没有产业和人口跟进，不能实现居业联动，就会出现房地产泡沫。目前一线城市还是有大量的自住性和投资性需求支撑，所以没有泡沫。

落实差异化调控政策

对于越调控房价越涨的质疑，赵秀池指出，我国的房地产调控一直是摸着石头过河，这几年调控的思路越来越清晰了。目前的房地产政策，客观地说是上下两难，因为有众多既得利益者，也有很多人没有房产而希望拥有房产。所以未来还是要落实差异化政策，针对不同的收入阶层来实现房地产调控：高端有市场，低端有保障，中端有支持。不同收入阶层的人要好自己的定位，买得起则买，买不起也可以租，低收入者和夹心层可以申请政府的保障房。

赵秀池认为，当前房价上涨还是供不应求所致，所以政府的政策一方面是增加供给，尤其是中小户型商品房的供给和保障房供给；另一方面限制投资性和投机性需求。调控还是有效果的，并不是越调越涨，起码降低了涨幅。房价上涨的原因主要还是住房欠账太多，供不应求所致。

赵秀池还表示，长效调控机制的建立，还是要在确定调控目标的情况下，综合运用财政政策、货币政策，包括经济手段、行政手段、法律手段去制定相应的税收、信贷、土地等政策。不同城市应该有制定差异政策的空间。热点城市在房价高企、住房供不应求的情况下，还是要想办法增加住房供给、限制投机性和投资性需求，保障低收入和夹心层的住房需要，包括继续运用限购这样的手段。

房价涨跌关键看供求

今年下半年以来，很多大房企频频在一线城市拿地，有网友表示，这是否是看好一线城市房价继续上涨的标志。赵秀池认为，大房企在一线城市拿地还是基于对一线城市良好的预期。土地是房地产调控的闸门，一线城市供求矛盾较大，需要与住房需求相适应，增加相应的土地供应。未来房价是否上涨，最终还要看供求关系。

从目前来看，看不到房价下降的迹象。因为一线城市与二、三线城市相比，拥有更多的教育、医疗等优质资源及就业机会，收入水平较高，对人口的吸引力较强。所以一线城市的住房需求、购买力都远远大于二、三线城市。即使在限购下，大量的自住与改善性需求仍然有较大的市场。

对于未来几年的房价，赵秀池指出，影响房价的因素有很多，经济的、社会的、政策的、环境的等等，但不管是什么因素，这些因素最终都会通过供求关系来对房价造成影响。所以，最终起决定作用的是供求关系，供不应求房价涨，供大于求房价落。