要做到房价的平稳合理发展必须做到“一堵一疏”

根据IMF测算，我国人均收入尚不及发达国家平均水平的十分之一，但一线城市的房价已经超过了纽约和伦敦。知名财经评论家、资深房地产专家、国家一级房地产策划师郑荣华做客《证券时报》财苑社区时认为，由于土地和区域整合的资源稀缺性，一线城市的主要城区房价依旧会上涨，要做到房价的平稳合理发展，就要清晰、理性地分析需求性质，且必须做到“一堵一疏”。

　　郑荣华认为，中国房价走高的因素有三：其一是地方政府财政紧张；其二是国资房产企业实力巨大，地王背后依然有国企身影；其三房企抱团也捧高了地价。

　　对于一线城市房价会否继续上涨的疑问，郑荣华指出，最近北京、上海、杭州等城市土地成交价格依然呈上升趋势，但是，一线城市房价走高要具备三个条件：首先，城市区域位置决定房价保值与升值；其次，土地成本与开发成本的合理比例决定房价高低；再次，政策干预下的房价上升速度将减慢。

　　郑荣华认为，一线城市主要城区房价上涨是必然的，因为资源具有稀缺性，一方面是土地稀缺，10年或更长时间在同一区域不具备新的供应量；另一方面是区域整合资源稀缺，如商业、教育、医疗等集中在同一区域。不过，一线城市的次中心基本涨幅不大，一般会控制在8%以内的涨幅。

　　郑荣华把房地产需求市场分为四大类：一是刚性需求，刚性需求分为主刚性需求与次刚性需求，根据购房的迫切性而划分；二是投资性需求，投资性需求分为货币性投资需求与资产保值性投资需求；三是价值与审美取向导致的偏好性购房；四是影子投资体推高房价。

　　他认为，要看懂中国房价并有效遏制房价上涨势头，就必须先了解中国房地产需求市场的结构组合，做到“一堵一疏”。所谓的“堵”，就是利用现有调控政策以及即将推行的房产税政策遏制投机性炒房体与影子投资体；所谓的“疏”就是要解决次刚性需求、资产保值性投资需求、偏好性购房等体的动机性问题，比如拓宽投资渠道、提高社会保障、加强二次分配、积极进行体制改革等办法。郑荣华预计今年有可能推行的政策是房产税以及鼓励城乡存量房入市的政策。