新政购房指南：招拆招新政购房有攻略

“新国八条”和房产税拉开了兔年房地产宏观调控的序幕。政策在购买限制、持有成本和交易税费方面都进行了调整，按照新政，有钱的人不一定仍有购买资格，持有房产意味着增加成本，而交易及贷款的税费也有了进一步增加，在此环境下究竟该如何取舍成为大家共同关注的话题。

　　楼市成交冷清

　　据21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，2月上半月，全市新建商品住宅累计成交412套，较1月份同期下降90.5%，同比下降77.5%。

　　节后楼市成交寥寥，而租赁市场成交却出现活跃，不少中介反映，一些房东甚至催促加快房源出租，一些板块内售转租的情况将随观望情绪增长而进一步扩大，租赁旺季可能提前到来。

　　开发商按兵不动

　　回顾往年，以滚动开发为策略的大型开发房企，都是历次宏观调控下带头降价促销的主角。而此轮宏观调控政策出台紧密、范围广、涉及面宽，有限购，也有房产税，还有加息预期，许多开发商则选择了按兵不动。

　　对于降价促销，开发商认为作用并不大，可能会更加重观望情绪，如何让自住客户把房子买得更容易些，才是问题的关键。和普通住宅相比，豪宅开发商也不认为降价是个好选择。有人坦言，就算豪宅降价，不满足政策要求的购房者还是照样不能买。

　　目前来看，资金日渐吃紧必将成为日后开发商普遍面临的问题，融资乃至融资渠道将被正式摆上议题，而目前大家仍然选择等待。

　　【新政购房指南】

　　“新国八条”

　　内容简述：提高二套住房首付比例；加大保障性住房建设力度；禁止购买第三套住房等。

　　核心：限购

　　对策：产权调查很重要

　　在本市已拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明的非本市户籍居民家庭，均暂停在本市购房。因此，购房前买房人需要先到交易中心作产权调查，确认所有与购房相关的家庭成员各自的房产状况，确认是否还能买房后再决定以何人名义登记房产证。

　　沪九条

　　内容简述：停购三套住房；二套房首付比例不得低于60%；购房不足5年全额征税等。

　　核心：房产税

　　对策：低总价毛坯房

　　按照沪版房产税的征收标准，普通三口之家总面积在180平方米内都是免税的，加上“低于上年度新建商品住房平均销售价2倍，税率0.4%”的减征条件，只要新购住房的单价低于4.2万元/平方米，超出180平方米的面积才征税，而且计税金额是合同价的七折。因此建议您再次选购时超出部分的面积不要过大，最好是毛坯房，以避免合同价格过高，但首付至少六成不能规避。

　　两次加息

　　内容简述：两次上调金融机构人民币存贷款基准利率，分别上调0.25个百分点。

　　核心：买房成本增加

　　对策：提前做好预申请

　　加息的叠加效应已经逐步体现。以一笔100万元总额、0年限、采用等额本息还款方式的贷款为例，总利息累计增加了约15万元。未来通过继续加息等货币紧缩的房地产调控政策也将更为深入，建议购房者可靠的中介，提前到银行做好“预申请”，明确获知可否贷款、贷款利率、贷几成，以及公积金贷款状况，避免因“拒贷”或“贷款延期”而增加购房成本。

　　住房公积金上调

　　内容简述：2月9日起个人住房公积金贷款利率上调，五年期以下（含五年）的贷款利率调整后为4%，五年期以上贷款利率调整后为4.5%。

　　核心：利率上调

　　对策：仍选公积金贷款

　　目前各家银行都有严格的贷款审核流程，虽然公积金利率上调但仍可选择。以一笔0万元、15年期贷款为例，调整后月还款额为2294.98元。如果选择商业贷款，按6.60%利率计算，每月还款额为2629.84元，即使按商业贷款8.5折的优惠利率5.61%计算，每月还款额也要2468.8元。由此不难看出，公积金贷款的利率优势依然明显。