
党的十八大报告指出,建设中国特社会作为先发地区,南海常有改革之举,“三旧”改造政策即为其中一例。在城市化高速进行的今天,如何节约利用土地,提升土地价值,这成为一个绕不开的话题。
“三旧”改造政策2007年开始就在南海开始试点,随后,这一政策又分别为广东省和国家所采纳,推出了相应的政策和试点。
最近,南海又颁布了《佛山市南海区城市更新(“三旧”改造)实施意见》,推出了一些新的做法。
其中一个做法是,项目中拟改造的宅基地面积须占项目总用地面积,从以前的80%以上降低到50%以上。
这是相当明智的选择。“三旧”改造中包括“旧村”改造,“旧村”改造里面最难推动的就是宅基地改造问题,原因很简单,这是村民最重要的福利,也是村民得有栖息之地的基础,是村民最看重的东西。
南海区第二次土地调查结果显示,南海区宅基地面积超过17万亩,超过全区土地面积的10%,接近建设用地总面积的22%。
也就是说,南海宅基地已经达到了相当大的体量,但跟村民利益密切相关,推进改造也成为一个难题。
此前,宅基地集约化、推动农民上楼曾被视为一个解决办法,但实际操作中,农民对此政策并不是特别“感冒”,其中无非就是担心上楼之后,原有权益无法保障或者宅基地价值被低估。村民一个普遍的说法是,宅基地可以一直传下去,而且想盖多少楼和房间由自己决定,而上楼之后,这些好处都不复存在。因此,推动农民宅基地上楼的关键,还是看能否推动宅基地有效入市、体现出其价值来,能让农民感觉到没有被剥夺权益、同时又符合市场价值。
做到这一点非常不容易。宅基地入市,目前国家层面的政策还没在这方面放开。而在南海农村,宅基地问题相当复杂,难以管理。一方面,南海从2008年起就停止了单家独院的农村宅基地审批,但部分村民又确实有着居住上的需求,宅基地流转其实或多或少已经公开存在,不可忽视;另一方面,因为经济利益驱使,又导致一些村子里存在违建行为,而执法力量却又难以全面覆盖到基层。
也因此,宅基地问题的处理,需要制定好相关的规则,定好准入、退出和流转的条件。南海曾经在2011年推出《关于村镇社区公寓建设的指导意见》,探索公寓集体土地转为国有后,可进入市场流通交易,从而打破此前宅基地不能在市场流通的局面。
但这个探索在之后就寂寥无声,至今也鲜少提及。
就宅基地流转问题,广东省土地学会调研组在2010年至2011年受省国土厅委托,做了一份《广东省农村宅基地管理立法调研报告》,里面提出,宅基地法律制度设计需作出调整,宅基地流转问题要给予出路。
而近日,广东省法制办起草完成《广东省农村宅基地管理办法》,开始向社会公众征求意见。其中提到,符合相关条件的农村集体经济组织成员,报乡镇人民政府或街道办事处同意,可以购买本镇区域范围内农村集体经济组织成员的房屋,并取得相应的宅基地使用权。
这里实际就相当于,宅基地可以在镇的范围之内流转。
里面还提及,因实施村庄规划或者旧村改造,需要调整搬迁的,可以购买宅基地。因此,南海的“三旧”改造相关政策可在这个《办法》正式确定颁发之后,进行调整,结合宅基地流转推进旧村改造。
此外,广州已对宅基地流转进行了近三年的试点,南海相关部门也可赴广州取经,获取相关经验。
宅基地问题,涉及到村民权益、土地集约利用、城市改造更新等问题,也是“三旧”改造当中最难啃的硬骨头,如何解决,南海应当尽快综合考虑各方利益,结合新的办法,在现有的条件下进行突破和探索,再次承担起改革的重任。
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