“三旧”改造政策 节约利用土地提升土地价值建设中国特社会

党的十八大报告指出，建设中国特社会作为先发地区，南海常有改革之举，“三旧”改造政策即为其中一例。在城市化高速进行的今天，如何节约利用土地，提升土地价值，这成为一个绕不开的话题。

“三旧”改造政策2007年开始就在南海开始试点，随后，这一政策又分别为广东省和国家所采纳，推出了相应的政策和试点。

最近，南海又颁布了《佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）实施意见》，推出了一些新的做法。

其中一个做法是，项目中拟改造的宅基地面积须占项目总用地面积，从以前的80%以上降低到50%以上。

这是相当明智的选择。“三旧”改造中包括“旧村”改造，“旧村”改造里面最难推动的就是宅基地改造问题，原因很简单，这是村民最重要的福利，也是村民得有栖息之地的基础，是村民最看重的东西。

南海区第二次土地调查结果显示，南海区宅基地面积超过17万亩，超过全区土地面积的10%，接近建设用地总面积的22%。

也就是说，南海宅基地已经达到了相当大的体量，但跟村民利益密切相关，推进改造也成为一个难题。

此前，宅基地集约化、推动农民上楼曾被视为一个解决办法，但实际操作中，农民对此政策并不是特别“感冒”，其中无非就是担心上楼之后，原有权益无法保障或者宅基地价值被低估。村民一个普遍的说法是，宅基地可以一直传下去，而且想盖多少楼和房间由自己决定，而上楼之后，这些好处都不复存在。因此，推动农民宅基地上楼的关键，还是看能否推动宅基地有效入市、体现出其价值来，能让农民感觉到没有被剥夺权益、同时又符合市场价值。

做到这一点非常不容易。宅基地入市，目前国家层面的政策还没在这方面放开。而在南海农村，宅基地问题相当复杂，难以管理。一方面，南海从2008年起就停止了单家独院的农村宅基地审批，但部分村民又确实有着居住上的需求，宅基地流转其实或多或少已经公开存在，不可忽视；另一方面，因为经济利益驱使，又导致一些村子里存在违建行为，而执法力量却又难以全面覆盖到基层。

也因此，宅基地问题的处理，需要制定好相关的规则，定好准入、退出和流转的条件。南海曾经在2011年推出《关于村镇社区公寓建设的指导意见》，探索公寓集体土地转为国有后，可进入市场流通交易，从而打破此前宅基地不能在市场流通的局面。

但这个探索在之后就寂寥无声，至今也鲜少提及。

就宅基地流转问题，广东省土地学会调研组在2010年至2011年受省国土厅委托，做了一份《广东省农村宅基地管理立法调研报告》，里面提出，宅基地法律制度设计需作出调整，宅基地流转问题要给予出路。

而近日，广东省法制办起草完成《广东省农村宅基地管理办法》，开始向社会公众征求意见。其中提到，符合相关条件的农村集体经济组织成员，报乡镇人民政府或街道办事处同意，可以购买本镇区域范围内农村集体经济组织成员的房屋，并取得相应的宅基地使用权。

这里实际就相当于，宅基地可以在镇的范围之内流转。

里面还提及，因实施村庄规划或者旧村改造，需要调整搬迁的，可以购买宅基地。因此，南海的“三旧”改造相关政策可在这个《办法》正式确定颁发之后，进行调整，结合宅基地流转推进旧村改造。

此外，广州已对宅基地流转进行了近三年的试点，南海相关部门也可赴广州取经，获取相关经验。

宅基地问题，涉及到村民权益、土地集约利用、城市改造更新等问题，也是“三旧”改造当中最难啃的硬骨头，如何解决，南海应当尽快综合考虑各方利益，结合新的办法，在现有的条件下进行突破和探索，再次承担起改革的重任。