房地产行业成为资金洼地 加强房企融资监管防范风险

　　201年，对于中国的房地产市场而言，注定是充满戏剧性的一年。一线城市房价继续上涨，“地王”之位不断易主；另外，相关政策频繁出台调控收紧市场，向房地产投入的信贷也受到一定控制。泡沫、矛盾、危机，这些关键词充斥着整个房地产行业。

　　房地产行业成为资金洼地

　　房地产行业所需资金量十分巨大，国家统计局数据显示，201年上半年，房地产行业的固定资产投资额达到.44亿元，比去年同期增长22.9%，占各行业固定资产投资总量的25.7%。但另一方面，房地产企业自有资金比例较低，所以很大程度上依赖于外部融资。就目前的市场而言，除去上市房企在资本市场募集资金外，房地产行业融资主要来源有三大部分，分别是银行、“影子银行”和海外投融资。

　　房地产行业刚刚发轫之际，主要依靠银行贷款。由于其具有项目资金链长、建造销售风险可控、利差相比其他贷款更优等优势，被商业银行所看好。房地产行业与商业银行的“资金往来”，使二者都获得了巨大利润。不过，随着市场调整以及房地产深层次矛盾凸显，潜在风险也水涨船高。对此，国家不断出台相关政策，收紧银行放贷，有效防范和化解系统性金融风险。以工行为例，2012年对房地产的贷款减少24.59亿元，较2011年下降4.%。而五大行及其他商业银行在各自2012年年报中都提到对房地产贷款投放收紧的举措。

　　面对资金瓶颈，近几年来，房地产业不断拓宽融资渠道，其中最引人注意的就是“影子银行”的介入。房地产业开始通过信托、私募等渠道开展融资，广泛参与民间借贷，并依靠委托贷款、银行理财产品等各种渠道吸引大量资金。

　　泡沫破裂将引发市场危机

　　目前，房地产市场正处于一个不稳定的状态。从市场的角度来看，房价过高造成的购买力下降、有效需求减少，最终还是会反过来作用于房价。一、二线城市刚需还在不断释放，成交继续增长，所以房价短期内不会下跌；但三、四线城市已经出现“房屋高库存、人口数量不对等”导致的房价下滑现象。另一方面，从外部因素来看，逐步升级的调控也会对房地产行业的整个产业链造成影响。所以综合这些因素来分析，过去房地产投资热造成的泡沫极易破裂。一旦房地产经济发生波动，当房屋价值跌至购买额或贷款额以下，投资者和大量购房者都会采取“抛房”的解决方法，房地产企业自身的经营风险通过金融产业链向银行传导，转变为银行的金融风险，进而影响金融安全。

　　同时，房价的下跌也会导致开发商无法赚取相应的利润，偿还从“影子银行”获取资金所需要偿付的高额利息。因为一部分“影子银行”的资金恰恰来自于银行，所以这种风险会一定程度上传导到银行业内，给国内的金融体系聚集巨大的风险。所以，监管部门已经开始重视，陆续出台压杠杆、挤泡沫的系列措施，限制银行表外业务，要求金融业把注意力放到“用好增量、盘活存量”上来，严密控制“影子银行”可能带来的问题。

　　历史经验告诉我们，房地产一旦硬着陆，将造成不可估量的危机。 和美国这两个发达的经济体都出现过因房地产泡沫破裂而导致的金融风险和经济衰退。在金融机构所谓的“创新”下，大量无法偿还的贷款（贷款 / ）被创造出来。而房地产市场的火爆也使得很多人借款炒房，并产生大量次级贷款。2008年，美国房价的下跌爆发了“次贷危机”，房地产市场泡沫的破灭也引发了席卷全球的金融风暴。国际上类似的案例不胜枚举，这些都向我们敲响警钟。

　　加强监管防范风险

　　房地产行业，是一项关乎基本民生问题的产业，它不仅仅是一个简单的经济问题，更因为其涉及到公平效率等概念，政府调控引导房地产业发展的基本政策目标必定是实现“住有所居”。

　　同时，中国房地产市场是一个“政策市”，房价的走势，受政策影响非常大，而这两年房地产市场的波动主要原因就是受政策波动的影响。目前来看，已经出台的房地产政策不会松动，限购、限贷等调控政策会继续加强，房产税试点范围将会进一步扩大，这些都将使未来房价得到控制。

　　在房地产市场快速发展十多年之后的今天，面对已经存在并凸显的矛盾，我们虽然不能危言耸听、人心惶惶，但国际上的前车之鉴的确值得我们去从泡沫中看到经验教训，防范可能出现的风险及事态扩大的潜在诱因。

　　所以，各大银行必须调整房地产行业的信贷政策，进一步完善房地产行业信贷制度，提高房地产信贷风险防控能力，积极支持符合经济结构调整方向的产业。同时，监管部门应加强对银行的管理，强化系统化监管；填补“影子银行”的监管真空区，控制其放大杠杆、期限错配和信用转换三大风险；切实把政策落实到实践上，并为可能到来的风险做好预案。
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