各种规避楼上调控“秘笈”暗流涌动 假离婚钻政策空子有风险

　　限贷、限购、20%个税、上调二手房最低计税价格……频频“亮剑”的楼市调控政策令购房人一再感叹买房不易。在这一背景下，各种规避调控的“秘笈”也是暗流涌动，不少购房人在开发商、中介机构的“引导”下与调控政策玩起了“捉迷藏”。

　　假离婚钻政策空子

　　“楼市有风险，离婚需谨慎。”今年上半年，上海、南京等地陆续在婚姻登记处贴出了这样的告示。据报道，在南京，因为房子限购、孩子上学等原因竟出现了离婚潮。南京主城区办理婚姻登记业务量最大的鼓楼区婚姻登记处，遇到人多时，不得不临时启用离婚“限号”措施，即当天预约领到号牌的才能办离婚。

　　记者了解到，为了规避限购令，目前中介公司常给客户提出办假离婚的建议。在北京甘家口附近的手递手中介机构，业务员小刘告诉记者，通过假离婚，将家庭成员的房产转到一个或多个家庭成员名下，再以没有房产一方的名义买房，这是目前楼市调控下常用的曲线购房方式之一。“这种办法既方便成本又低。”他对记者说，“而且手续合法，完全不用担心，还可以享受首套房的贷款利率优惠。”

　　据记者了解，假离婚有两种方式，一种是抓住目前民政系统婚姻状况没有联网的漏洞，通过做骗取购房资格，其实双方还是合法的夫妻关系；另外一种是夫妻双方到民政部门协议离婚，等购房手续办妥后再复婚，在法律上是“真离婚”。

　　来自山东的戚先生在北京工作，结婚年了，在京有一套住房，最近他刚办理了离婚手续。“中介想让我假离婚，但我不想办，索性直接去民政局办了离婚。”戚先生说，中介建议他们夫妻先离婚，房子归女方，再以他的名义买一套大户型，等银行贷款（贷款 /）办下来后再复婚，新买的那套房产仍属于首套房，可以享受相应的优惠政策。

　　戚先生算了一笔账，如果是首套房，可付三成首付，利率为基准利率的8.5折，如果按二套房计算，首付要六成，而且利率是基准利率的1.1倍。以购买一套200万元的住房计算，仅首付就少付60万元。

　　据某中介公司的经纪人向记者透露，“假离婚”确实可以钻政策的空子，离婚时对房子进行财产分割，不用交20%的个人所得税，一套总价00万元的房子能省下几十万元的税款。银行是以家庭为单位查验购房资格，夫妻双方只要有一个人贷款买过房，无论房子有没有出售，再贷款都算二套房。但是，如果夫妻离婚，以没有贷过款一方的名义再买房，银行按照其提供的离婚证查询征信记录，如果其没有买过房，那么就算是首套房，可以享受优惠政策。

　　在利益的驱使下，真的有购房人打算采用“先离婚、再复婚”的方法钻政策的空子。但是，北京邦盛律师事务所律师陈健提醒购房人，假作真时真亦假，当心最终人财两空。陈健表示，法律上并无真离婚、假离婚的概念，双方协议离婚时，先要就财产和子女抚养等事项签订离婚协议书，一旦在民政局拿到离婚证书，那么从法律的角度来说双方就已经离婚了。至于日后是否复婚，取决于双方的自愿。如果日后一方不愿意复婚，另一方也无权强迫，更无权起诉确认离婚无效。因此，假离婚很有可能被一方假戏真做，利用买房作为借口达成离婚的目的。即便离婚后双方都同意复婚，一方也办好了买新房的手续，但按照我国现行婚姻法规定，一方的婚前财产属于个人所有，也就是说，新买的房子归购买人所有，不属于夫妻双方的共同财产。一旦日后夫妻感情出现问题，没有购买房子的一方无权要求分割该套房产。

　　借用别人身份证

　　在楼市调控政策下，不少人抱着“上有政策、下有对策”的心态，打起了利用身边没有购房或房贷记录的亲戚朋友或者下属员工的身份证买房的念头。

　　在北京某外企工作的胡先生和太太共同拥有两套房，但是不久前，某楼盘“低价开盘”，让他心动不已。正在为如何绕开限购政策而发愁的胡先生，在售楼员的指点下，利用弟弟的名义买下了一套107平方米的三居。同时，他和弟弟签了一份协议，表明房产实质上归胡先生所有。

　　据知情人士透露，温州投资客曾经通过借用亲戚朋友的身份证，再专门的中介公司办理社保补缴业务，摇身一变成为首套房的购房者，享受首付三成、贷款利率8.5折的优惠。

　　一位中介公司的员工告诉记者，北京限购政策执行得很严，目前确实存在借别人的身份证购房的现象，一般情况下，借用别人的身份证需要付一定的报酬，还要签订附属协议。对于买房者而言，选择一个合适的“替代者”非常重要，否则容易产生纠纷。

　　不过，陈健表示，此种做法非常容易让真假买家之间产生纠纷。根据我国《物权法》的规定，不动产物权以登记为准，出资人与名义产权人私下签订的协议不能作为判断不动产归属的依据。如果出资人与名义产权人签订的协议不够明晰，且没有证据证明谁是实际付款人，那么一旦进入诉讼程序，很难证明出资人就是实际付款人。

　　以公司名义买房

　　尽管楼市调控政策对于个人买房有种种限制条件，但是公司买房却依然畅通无阻。记者在某房产网站的论坛上发现，不少网友支招称：“以公司名义买房最能规避限购政策，即便没有公司，成立一个也很方便。简单来说，夫妻二人成立一个投资公司，注册资金弄个100万至200万元就可以了，然后随便拉几个亲戚作为员工，就能以公司名义买房，这样连假离婚都省了！”

　　实际情况是这样吗？北京房管部门有关负责人对记者表示，这个想法理论上不错，但是操作起来很麻烦，而且也不一定有利可图。第一，开办一家公司需要注册，要有相应的办公场所、员工等，有关费用少则几千元，多则上万元。第二，以公司名义购买房产，无论是普通住宅还是非普通住宅均需按照房款的%缴纳契税，不享受契税减半的优惠。第三，将来如果需要转让房产，税费会更高，公司房产转卖时，除了要交营业税、印花税外，还要缴纳土地增值税，一套200万元的房产，出售时的土地增值税可能达20多万元。第四，以公司的名义购房后，要想把房子转到个人名下，必须通过转售程序，还要多缴一次税。

　　北京嘉润道和律师事务所律师王颖提醒购房人，倘若以公司名义购房，房产就将被视为公司固定资产，需要每年列入财务报表计算折旧，一旦公司财务状况出现问题，房产也有可能被抵押、变卖等来弥补欠债损失。