上月，国务院出台楼市调控“国五条”；月1日“国五条”细则公布。在最近这段时间，一些一二线城市出现了排队过户二手房（金港镇二手房）的热潮，而这与“国五条”细则中提到的“对出售自有住房按转让所得20%计征个税”密切相关。
对住房交易环节的征税，能否起到调控房价的作用？记者近日采访了国务院发展研究中心研究员倪红日。她认为，对交易环节计征个税调节收入的作用更直接，而从保有环节入手征收的房产税更有助于调节住房市场的供需，促进房地产市场走向健康发展。
精彩观点
“对房产交易所得严格计征个税，可以起到对收入分配进行调节的作用。因为对投资性购房而言，现在房价还是在高位，投资者可以获得比较高的收益。针对这部分收益征收个人所得税是符合税法规定的。
最好还是用保有环节的房产税来调节房地产供求状况，进而影响房价，因为它是对保有环节征税，由房屋的持有者、使用者来缴税，一般来说不涉及到税负转嫁问题。可以通过这种方式来抑制投资性需求。
通过房产税试点，逐步将住宅房地产税的制度框架建立起来。我认为这是最根本的，它的作用会随着税收制度的完善而逐渐成熟，成熟以后对地方政府促进财政收入、公平税赋的作用会慢慢显现出来。”
调控细则
税收对收入分配调节是公平的
商报：自从月1日“国五条”细则公布后，很多城市都出现了排队过户二手房的热潮，针对这种现象您是怎么看的？市场热度背后蕴藏着什么样的问题？
倪红日：大家的这种反应很正常，卖方想少缴税，所以会想把税负转嫁到买方手上。而买方同样也不想缴这部分税，所以也想赶在政策实施前买到想要的房子。现在这种火爆状态说明市场上买卖双方都比较活跃。从总量上来讲，目前房地产市场还是供给少于需求，无论是刚需还是投资，住房的需求还是挺大。
商报：对出售自有住房严格按转让所得20%计征个税，是不是对刚性需求和投资需求“一刀切”？会不会中伤刚性需求这部分人的利益？
倪红日：目前我国的二手房市场，有刚性需求，也有投资性需求。住房的买卖是市场行为，不同地区、不同买卖者的情况都是很复杂的，客观上来讲，税收作为市场外的政策，它没办法来区分这些市场行为，所以也不好说中伤哪部分人的利益，因为有的买卖当中，税负是转嫁不出去的。
而站在税收对收入分配的调节来讲，这是公平的。既然能买房子的人，肯定是有一定实力的。卖房子的人，也是能获得一定收益的。对这些收益进行收税，也是符合税收调节收入分配的原则的。
实施难度
征税难度在于
咋确定原始价值
商报：您认为这条细则的目的是什么？能起到抑制房价的作用吗？
倪红日：现在很多人认为这条细则是为了抑制房价，我认为这种理解有些片面。对房产交易所得严格计征个税，其实可以起到对收入分配进行调节的作用。因为对投资性购房而言，现在房价还是在高位，投资者可以获得一个比较高的收益。针对这部分收益征收个人所得税是符合税法规定的。
我不赞成将税收政策与房价紧密联系在一起，税收对房价的调控作用是间接性的，它是通过调节市场供求关系来影响价格。目前市场行为非常复杂，是否能够起到抑制房价的作用，很难判断。
商报：现在很多人认为，难以严格按照20%计征二手房交易中的个税，因为很难衡量原始价格，您认为这是不是这条细则推行的难点？
倪红日：征收过程中确实有这样一个难度。因为是针对个人所得征税，现在的销售价格要扣除原来购房的原始价值，还要扣除其他已缴纳的税费等。这些扣除是有一定难度的，如果不到当时房价的原始凭证的话，凭什么来扣除？所以税务机关必须要有一个公平、相对准确的方法，如果不到一个客观准确的评估方法，那在征税过程中，就会引起纳税人的争议。
调控方式
保有环节征税
更能够调控房价
商报：您如何来评价当下的房地产市场？
倪红日：房价高，我认为还是供给不足和需求过大的不平衡造成的，当然还有成本推动的原因等。由于有些制度缺陷，比如房地产税缺陷造成部分人多占用房产资源，而且房子搁置在那里也不用负担任何成本，造成了很多资源的浪费。现在这种高房价已经直接影响房地产市场的健康发展，因为它会造成房地产泡沫。一旦泡沫起来了再崩溃，会影响整个经济。近些年很多国家如美国次贷危机、 的经济衰退，都是由于房地产泡沫破灭造成的。所以中央现在下决心要调控房地产市场，是十分必要的。
商报：从税收角度来讲，您认为哪种方式更能调控房地产市场？
倪红日：我认为最好的还是用保有环节的房产税来调节房地产供求状况，进而影响住房价格，因为它是对保有环节征税，由房屋的持有者、使用者来缴税，一般来说不涉及到税负转嫁问题。这样的话，可以通过这种方式来抑制投资性需求。比如现在这么多“房哥”“房”，如果要缴这么多房产税的话，他肯定就不会占有这么多的房子，因为这需要有很多现金流量来缴税。
所以通过保有环节的征税，会一定程度上调节供求关系。因为投资者交不了这么多税的话，就会抛出一部分房子，增加了市场上的供给。虽然个人所得税也可能会调节供求，但这种调节因为涉及到税负转嫁问题，与市场价格直接相关联，就很难把握它最后的结果是什么。
试点范围
扩大房产税范围
关键在于决心
商报：重庆和上海都是房产税改革的试点城市，您觉得应该如何评价目前的房产税改革？
倪红日：试点嘛，总是先从一个局部或高端开始做起，在中国还是比较符合实际的。但是有很多人现在盯着能收多少税，我认为这不是现在主要的问题，现在的任务是逐步建立一个公平合理的制度框架。通过这些试点，逐步将住宅房地产税的制度框架建立起来。我认为这是最根本的，它的作用会随着税收制度的完善而逐渐成熟，成熟以后对地方政府促进财政收入、公平税赋的作用会慢慢显现出来。
一些人认为这些试点作用不大，因为对促进财政收入作用不大，我认为这不是一种长远的观点，也没有从制度建设的角度来看。因为现在很多财富的存在方式已经体现为不动产，那为什么不对这些财富进行税收的调节呢？而且多占用了公共资源，为什么不多收税呢？这对其他人也不公平啊。所以房地产税应该成为一个非常重要的税种。
商报：现在我国推广房产税制度的条件成熟了吗？
倪红日：现在从技术上来讲，应该问题不大。关键问题是上面怎么下决心，怎么来一步一步推进。如果能下决心，应该在一两年之内是可以推出来的，先在小范围内征，然后在制度比较成熟完善被老百姓接受的情况下，逐步扩大范围。至于推广到多大的范围，要看各个地方的情况。因为这是地方税种，要地方政府根据当地实际情况并且征得老百姓同意后决定。
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