土地市场回暖一线房企瞄准中原 刚需支撑市场中小户型为成交主力

　　2012年郑州市房地产市场与国家政策保持同步，同时也突出了本地特点。中原经济区的快速建设，为地产业发展提供了新的契机。受巨大的市场前景吸引，郑州成为房企面对调控困局选择的重要战略。因此，已从之前的本土房企一统天下，行进到如今几乎是外来房企与本土房企平分秋的局面。

　　市场在2012年年底翘尾，给201年带来新的希望。在乐观的同时，也有声音指出，201年房地产政策力度不会减，房企要谨慎乐观。

　　土地：市场“回暖” 一线房企瞄准中原

　　据CRIC克尔瑞统计数据显示，从郑州市2012年土地供求趋势看，全年累计供应商品房用地149幅，总占地面积56.74万平方米，较去年同期的44.92万平方米增长55.6%。

　　由于9、11、12月份土地供应量显著提升，也使得2012年累计土地供应出现正增长，年度目标供地计划得以实现，显示出调控年里土地供应得到强有力保障，这从根本上稳定了后房地产市场的发展。

　　2012年7月11日，郑州新区龙湖地区的第一块普通商住房用地入市，引来7家开发商的激烈竞争，最终以每亩地价96.12万元成交，被郑州市轨道交通置业有限公司纳入囊中。

　　10月2日，万科与河南国控在郑州签署战略合作协议。11月19日，业内人士称万科在郑州首个项目意向地块选址在金水区柳林镇杨金产业园区，并表示此项目将会与国控合作。

　　12月12日，郑州惠济区挂牌出让5宗地块，保利子公司广州金地一家独揽4宗，面积合计达214.1亩，另外一宗由高屋置业竞得。

　　12月21日，郑东新区副CBD中心首次挂牌出让块商务金融用地的土地竞拍，遭遇无人竞价，均以起始价成交。

　　万科郑州首个项目意向地块现市、保利在郑州大手笔拿地、郑东新区“湖心岛”地块开拍……土地市场在2012年第四季度升温，让楼市在这个寒冷的冬天显得温暖如春，也为201年带来良好预期与趋势。

　　从全市各区域成交土地面积来看，2012年1~12月成交土地总量最大的是经济技术开发区，该区成交土地的建设用地面积达21.8万平方米，占全市土地成交总量的28.7%；其次是惠济区和郑东新区，以及二七区和管城区。

　　2012年，累计成交商品房用地121宗，出让土地面积合计40.6万平方米。其中，居住类用地共成交86宗，比2011年全年增加54宗；成交的建设用地面积1.24万平方米，同比上涨117.8%。

　　2012年，郑州市土地市场在溢价表现上，除了个别宗地出现一定溢价外，其余均以底价成交，排名前五名溢价率最高达到186%，最低为50%；从区域看，这些溢价高的土地主要位于郑东新区、经开区和惠济区。

　　全年零溢价成交土地占到8.5%，较2011年下降6.5个百分点。总的来说，2012年土地市场呈现“回暖”态势，给未来市场带来几多期许。

　　住宅：刚需支撑市场 中小户型为成交主力

　　2012年在市场调控效果初现，成交量出现萎缩的情况下，郑州各开发商均采取各种方法提升成交量，使商品房市场有所回暖，供求比达到1∶0.8。

　　在价格方面，月度成交均价浮动较小，基本围绕每平方米7500元上下波动，并在年底出现上涨态势，12月成交均价达到9127元。

　　在商品住宅市场，2012年上半年，政府对调控政策进行技术性校正以支持刚性需求；央行的货币政策放松、降准和降息让市场流动性持续改善，手套房贷八五折优惠利率重出江湖。在这种局面下，市场预期发生了较大的转变，购房信心指数在一季度开始回升。

　　另外，部分开发企业出于回笼资金的需求，普遍实行快周转的去库存策略，采取“以价换量”等降价促销手段，促使购房者置业出手抄底，支持了上半年房地产市场成交量的反弹。

　　下半年，在成交量的支撑下，房价上涨压力隐现。出于对房价上涨的担忧，政府频频表态坚持房地产调控不动摇。同时，国务院与7月下旬开始，派出8个督查组对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控措施情况开展专项督查。

　　从CRIC克尔瑞统计数据来看，2012年，商品住宅市场新增供应量为795.75万平方米，新增供应套数7.6万多套，较上年有所上升。住宅新增供应以金水区、中原区为主，区域分布不太平衡。

　　2012年1~12月，商品住宅市场成交面积为710.09万平方米，比去年增长4.71%；80~90平方米面积段成为成交主力，户型以二房、三房为主，总价段主要集中在50~70万元；成交在每平方米6000元以上的商品住宅占据市场主流。数据与市场表现基本一致，受持续调控政策的影响，刚需支撑着整个市场。

　　商品住宅成交以二七区最多，占成交总量的22.0%(按面积统计)。区域内橄榄城、正商城、升龙城成交量较大，拉动了整体区域的成交量；其次为金水区，区域内普罗旺世、升龙凤凰城等项目成交量较大，成交面积、套数所占市场份额分别为21%、22%，市场份额随着二七区、中原区的增加，有所降低。中原区成交量紧随其后，成交面积、套数所占市场份额均为20%。

　　从2001到2012年，郑州商品住宅市场成交均价逐年攀升，在2012年达到每平方米682元，相比2011年每平米上涨24元，涨幅.55%，实现历史新突破。

　　由于近年来房地产投资、开工、施工的持续增长，以及2012年郑州市房地产市场逐步“回暖”，预示着未来市场潜在供应量较为充足。

　　201年：先扬后抑 平缓波动是未来常态

　　2012年12月4日，有关会议强调“要积极稳妥推进城镇化，增强城镇综合承载能力，提高土地节约集约利用水平，有序推进农业转移人口市民化”。而就在此前不久的11月28日，有关领导表示，我国未来几十年最大的发展潜力在“城镇化”。

　　在此情况下，未来我国城镇化将为房地产市场创造更多真正意义上的有效需求，对于房地产行业，尤其是三四线城市来说，或许这才是真正的春天。

　　2012年12月25日，住建部部长姜伟新在年度工作会上表示，201年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求，继续推进城镇个人住房信息系统建设。此外，对放松调控导致房价过快上涨的城市，住建部要继续采取措施，并将会同监察部对其进行约谈。

　　由此可见，201年的楼市调控基本已定调，那就是继续坚持调控不动摇，巩固现有政策，稳定市场预期。

　　因此，CRIC克尔瑞分析认为，201年上半年市场的量价齐升，将使得行业政策面风险重新积累，预计在年中5~6月份前后会有一波调控新政出台，市场呈现先扬后抑行情。

　　受潜在供应量大、成交量增长有限、市场库存进一步加大等因素直接制约，预计201年优惠促销、以价换量的措施会进一步加大，郑州市房价上涨的动力会得到进一步平抑，房价进入平稳通道。

　　“总的来说，房地产投资增速企稳，新开工面积持续增长，销售增幅继续上扬，在宏观经济平稳增长，货币政策保持稳健，房地产调控基调不变的态势下，预计201年上半年环境总体乐观，局部供不应求将推动房价回涨。”CRIC克尔瑞方面表示。

　　自2008年房地产调控以来，每一波市场上升行情或低迷行情，持续周期大多数只维持1~14个月左右。自2012年月以来的这一波上升行情已持续了9个月，以周期规律来看，本轮市场回升预计将在201年二季度时中止。

　　另外，即使201年下半年后市场行情下行，成交量出现回落，也不会出现类似2007、2009年那样的大起大落，预计平缓波动将是未来市场的常态。

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