“金九”落空“银十”改变市场预期 房企迟开盘押注暖冬

继“金九”落空之后，刚刚过去的十一黄金周，让“银十”楼市又一年以冷清开局。金九银十传统楼市旺季落空预期正在改变楼冷清开局市买卖双方购房、销售策略。业内有观点认为，虽然金九银十的楼市已难以像预期那样大热，但部分购买力或许会分流至11月、12月份，造成年末“淡季不淡”。而不少开发商将原定银十开盘日期，延至11月份。

　　银十或难旺

　　据伟业我爱我家数据显示，9月北京新建商品住宅(含保障房)网签量为9710套，环比8月下跌了10.5%。在成交量萎缩的同时，成交价格也出现小幅下跌。9月新建商品住宅(含保障房)成交均价为2079元/平方米，环比8月下跌了.2%。

　　随着“金九”在平淡中结束，接踵而来的“银十”承载了更多的期待。“往年是金九银十，今年可能是银九金十。”十一长假之前，北京某项目操盘手表示。据统计，北京10月计划开盘项目达4个。很显然，不少房企像该名操盘手一样，把10月份看成了完成销售任务的重要决战时段。

　　对银十楼市难现热火局面的判断，也来自于楼市调控的新动作。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，房地产调控的新动作，对10月份新建商品住宅成交走势有着不少的影响。比如住建部日前强调，下一步将继续指导督促限购城市严格执行住房限购措施，确保限购措施实施效果；而且一线城市动作频频，如9月1日上海重申限购严控、9月24日广州限售高端住宅等。“这些举措让银十以平淡收尾的概率非常大。”张大伟表示。

　　四季度或现局部暖冬

　　虽然银十楼市被泼了一盆冷水，但是随后的11月、12月，作为传统的淡季，或许会比去年同期出现局部回暖。

　　“今年因为各种因素，有不少项目会在11月、12月开盘。”路劲世界城项目负责人表示。据了解，位于昌平新城核心区域的路劲世界城，就将于11月份开盘。该负责人表示：“一方面是因为我们是港资企业路劲地产开发的，审批手续要走的流程更复杂；另一方面，我们也觉得楼市调控给予金九银十的压力，会将一部分购买力挤压到年底。所以对我们项目来说，银十之后开盘也可能是利好。”

　　还有多个项目将原定银十开盘日期，延至11月份。“这里面有今年大背景的一些因素，但也很可能造成楼市出现局部‘暖冬’。”亚豪机构副总经理任启鑫分析说。除部分项目年底开盘，会形成局部供需热潮外，因为金九银十的平淡，对于与预期销售目标尚有一定差距的房企来说，也会把握最后一个能够进行冲刺的时间段。

　　截至9月底，路劲世界城已经有效蓄客约540组，而一期销售房源约700套。路劲世界城负责人表示，“在与意向客户就开盘日期进行沟通时，我们感觉到很多客户担心房企旺市涨价，并不急于在金九银十入市。他们愿意等到11月份，这样无论在房源还是价格上，选择面都会更广。”

　　刚需仍是市场主力

　　“刚需盘的表现，将决定四季度楼市的总体走势。”多位受访人士表示。

　　在稳字当头的共识下，刚需项目将继续成为市场主力。亚豪机构统计数据显示，预计10月入市的项目约4个，而定位“刚需”的项目包括首创·澜茵山、鲁能7号院·颐景溪园、紫金新干线、长阳光和作用等17个项目。总占比达50%。

　　同时，即将入市的路劲世界城等多个项目，也主要是刚需盘。据了解，路劲世界城84平两居和95平三居的高实用户型就是为首置刚需量身打造。“目前我们项目的意向客户中，有相当比例是婚房需求，这部分客愿意为了高性价比的合意项目，多等一段时间。”该项目负责人透露。

　　在刚需置业者最为关心的房价上，过了金九银十之后，无疑态势会更加明朗，这也将进一步激励购房者入市。路劲世界城负责人在接受媒体采访时称：“为了确保销售的速度，我们会合理定价，集团也要求我们不能突击提价。”

　　“今年的房价预期比较稳定，同时首置刚需在选择上往往更加务实和理性。这就导致在金九银十平淡收尾之后，11月、12月的楼市有可能在刚需置业上迎来局部回暖。”张大伟表示。