买房议价空间扩大 以价换量已成必然
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与此同时,尽管有不少城市接连出台了松绑或取消限购的措施,但对市场成交量反弹的作用却十分有限。同策咨询研究部总监张宏伟接受《中国建设报·中国住房》记者采访时也表示,从市场反馈情况来看,在部分存量偏大的城市,限购政策的调整几乎没有效果。
从房地产开发投资数据走势来看,行业依然处于下行通道,且累计同比增速逐月下降。再从市场销售情况来看,上半年,全国商品房销售额11亿元,同比下降6.7%。虽然降幅比1~5月份收窄1.8个百分点,但整个上半年均处于下滑区间。
“据初步测算,一、二、三线城市新建商品住宅价格环比出现小幅回落,分别下降0.4%、0.5%和0.5%。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析称,环比下降的城市个数呈继续增加的态势;从涨跌幅看,70个大中城市中,新建商品住宅价格最高涨幅为0.2%,最低为下降1.8%;二手住宅价格最高涨幅为0.1%,最低为下降1.5%。
“从6月份全国70个大中城市新建商品住宅销售价格同比变化特征来看,最大的特征是房价涨幅明显放缓,房价环比下降城市数量明显增多。6月份已经没有一个城市房价同比上涨超过10%,即使是房价较为坚挺的一线城市也从6月份开始回落到10%以下。”上海易居研究院研究员严跃进接受本报记者采访时表示。
目前的市场状况和库存压力有很大的关系。截至6月底,上海易居房地产研究院监测的5个城市新建商品住宅库存总量为万平方米,环比增长2.8%,同比增长22.9%。库存再创历史新高。同时,这5个城市新建商品住宅存销比为18.1,这也意味着市场需要用18.1个月的时间才能消化完这些库存。5月份,该存销比数值为16.4。
国家统计局的数据也表明了库存压力。6月末,全国商品住宅待售面积同比增长25%,较5月末增幅继续上升。
据记者初步统计,当前,除呼和浩特、济南和南昌等城市明确暂停“限购”政策外,多个地方也已开始采取各种“灵活”手段进行自我调节。如南宁、宁波、无锡、海口、郑州、沈阳、杭州萧山、佛山、东、铜陵等城市均以不同形式对当地的限购政策进行松绑。
对此,住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹日前表示,今年中央层面不会对房地产再采取“一刀切”式的调控政策;各地将根据不同的情况调整供求关系。但全国中心城市不应无底线、无条件地放松限购。
“一旦取消购房资格限制,短期内或许没有大量人口买房,但在房价预期上涨时,需求便会涌入市场,这违背了抑制投资投机性需求、保证合理购房需求的调控初衷。”秦虹说。
“如果大多数城市商业银行信贷下半年仍然偏紧,并没有立即下调首套房贷利率,甚至还继续上浮首套房贷利率,三季度的房地产市场交易量可能仍然会维持当前比较低迷的状态。”中国房产信息集团研究员陈开朝接受记者采访时表示。
对此,张宏伟建议,三季度,开发企业仍要坚持“跑量”的基本原则,加大促销力度,“千方百计消化库存”。尤其是上市房企,由于6月份半年报“抢收”不力,三季度在银行信贷紧缩的市场背景下,势必同样难以实现成交量的快速回升,顺应市场、主动降价并一步到位或成必然选择。
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