买房议价空间扩大 以价换量已成必然

“最近一些业主着急了，天天催我们尽快把他们的房子买掉，议价空间也明显扩大，现在这个时候，大多数业主宁可少赚也不愿意像之前那样死扛。”北京市朝阳区一位麦田地产分店长对记者说。

　　二手房（塘桥镇二手房 ）业主们急着卖房变现的心态与今年以来全国楼市的持续降温有关。国家统计局于7月18日公布6月份全国70个大中城市房价指数变动情况显示，近8成城市出现了房价环比下跌，全国楼市整体降温的幅度已远远超乎预期。
　　与此同时，尽管有不少城市接连出台了松绑或取消限购的措施，但对市场成交量反弹的作用却十分有限。同策咨询研究部总监张宏伟接受《中国建设报·中国住房》记者采访时也表示，从市场反馈情况来看，在部分存量偏大的城市，限购政策的调整几乎没有效果。
　　全国楼市下行特征明显
　　国家统计局最新公布的数据显示，6月份新建商品住宅价格环比下降的城市增加到55个，创下0个月以来的新高。二手住宅价格环比下降的城市也增加到52个。自2011年1月开始统计，此次为70大中城市房价数据下跌范围最大的一次。
　　从房地产开发投资数据走势来看，行业依然处于下行通道，且累计同比增速逐月下降。再从市场销售情况来看，上半年，全国商品房销售额11亿元，同比下降6.7%。虽然降幅比1~5月份收窄1.8个百分点，但整个上半年均处于下滑区间。
　　“据初步测算，一、二、三线城市新建商品住宅价格环比出现小幅回落，分别下降0.4%、0.5%和0.5%。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析称，环比下降的城市个数呈继续增加的态势；从涨跌幅看，70个大中城市中，新建商品住宅价格最高涨幅为0.2%，最低为下降1.8%；二手住宅价格最高涨幅为0.1%，最低为下降1.5%。
　　“从6月份全国70个大中城市新建商品住宅销售价格同比变化特征来看，最大的特征是房价涨幅明显放缓，房价环比下降城市数量明显增多。6月份已经没有一个城市房价同比上涨超过10%，即使是房价较为坚挺的一线城市也从6月份开始回落到10%以下。”上海易居研究院研究员严跃进接受本报记者采访时表示。
　　目前的市场状况和库存压力有很大的关系。截至6月底，上海易居房地产研究院监测的5个城市新建商品住宅库存总量为万平方米，环比增长2.8%，同比增长22.9%。库存再创历史新高。同时，这5个城市新建商品住宅存销比为18.1，这也意味着市场需要用18.1个月的时间才能消化完这些库存。5月份，该存销比数值为16.4。
　　国家统计局的数据也表明了库存压力。6月末，全国商品住宅待售面积同比增长25%，较5月末增幅继续上升。
　　“以价换量”或成必然选择
　　在市场越来越显疲软的上述背景下，“限购”是否可以松绑甚至取消、如何松绑，松绑后能否提振楼市等话题正引发市场广泛热议。
　　据记者初步统计，当前，除呼和浩特、济南和南昌等城市明确暂停“限购”政策外，多个地方也已开始采取各种“灵活”手段进行自我调节。如南宁、宁波、无锡、海口、郑州、沈阳、杭州萧山、佛山、东、铜陵等城市均以不同形式对当地的限购政策进行松绑。
　　对此，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹日前表示，今年中央层面不会对房地产再采取“一刀切”式的调控政策；各地将根据不同的情况调整供求关系。但全国中心城市不应无底线、无条件地放松限购。
　　“一旦取消购房资格限制，短期内或许没有大量人口买房，但在房价预期上涨时，需求便会涌入市场，这违背了抑制投资投机性需求、保证合理购房需求的调控初衷。”秦虹说。
　　“如果大多数城市商业银行信贷下半年仍然偏紧，并没有立即下调首套房贷利率，甚至还继续上浮首套房贷利率，三季度的房地产市场交易量可能仍然会维持当前比较低迷的状态。”中国房产信息集团研究员陈开朝接受记者采访时表示。
　　对此，张宏伟建议，三季度，开发企业仍要坚持“跑量”的基本原则，加大促销力度，“千方百计消化库存”。尤其是上市房企，由于6月份半年报“抢收”不力，三季度在银行信贷紧缩的市场背景下，势必同样难以实现成交量的快速回升，顺应市场、主动降价并一步到位或成必然选择。