广州二手楼市报告二手房成交均价连升三月 市场主体仍是刚需人

广州一手房成交迎来“红五月”，二手房也不甘示弱。满堂红、合富置业等中介机构昨日发布了上月广州二手楼市报告。其中满堂红地产的成交数据显示，广州上月二手房成交量一举超过4月，成为继月“小阳春”之后的又一个小波峰。而由于低价物业成交比例不断减少，5月二手住宅成交均价再次上升2.6%，已经连升三个月。

　　低于1.1万元/平方米二手房成交减少

　　记者走访一些二手房中介门店了解到，较去年年底几乎无人问津的情况，最近二手房交易市场人气渐旺。在五羊新城一家房产中介的店铺里，工作人员正在忙着为顾客介绍房源，“近段时间，前来咨询想要买房的顾客逐渐多了起来”。

　　满堂红前线分行反映，5月广州二手楼市的运行轨迹受到了一手楼市推盘的较大影响，上半月，由于一手楼盘在“五一”黄金周大举推货，各种优惠促销不断，一二手楼市的热度也此消彼长，虽然看楼的客人相比上月同期并未减少，但带有明显的观望情绪。下半月，未能在一手楼市有所斩获的置业者重新回流到二手楼市，其购买二手楼的信心更加坚定，因此成交节奏随之加快。

　　成交复苏，房价会否跟着水涨船高？

　　满堂红的成交数据显示，虽然5月上半月的买卖宗数较4月下半月有大幅减少，但下半月形势逆转，买卖宗数是上半月的约三倍，一举超过了4月，成为继月的“小阳春”之后的又一个小波峰。但由于低价物业成交比例不断减少，5月二手住宅成交均价再次上升2.6%，达到元/平方米，已经连升三个月。

　　而合富置业成交数据则显示，上月广州二手住宅市场成交均价为元/平方米，环比2012年4月上升4.8%。

　　满堂红的数据还显示，在各个区域中，越秀区的均价时隔两个月后再次回到两万元以上，达到元/平方米，与荔湾、海珠、白云、番禺一起成为5个均价环比上涨的区域，而天河、黄埔、花都的均价则有所下跌。

　　满堂红集团研究部高级主任肖文晓表示，区域均价走势的分化，体现了当前二手楼市价格震荡波动的特点，“二手均价最近之所以连续上升，首先是因为市场上的低价物业越买越少”。

　　他对比月、4月和5月数据发现，元/平方米以下的二手住宅的成交比例分别为5.2%、4.%和0.%，不断缩减。此外，成交均价的上升还与市场上低于市场平均价的“笋盘”在经过前期的消化后数量减少有关。

　　专家表示，当前二手房市场属于新一轮价格博弈的过程，由于市场主体仍是刚需人，房价全面上涨动力不足。改善型购房套均总价下降

　　是谁在支撑二手房的成交？

　　合富置业市场经理梁燕明分析，尽管5月首次置业者仍占据二手住宅市场成交主力位置，成交比例仍高达71%，但改善型购房市场活跃度增速不容忽视。

　　据合富置业成交数据统计，5月二手住宅市场中改善型购房占比为2%，受不少改善型买家青睐的房单位二手交投活跃度，也比上月增长约两成，而番禺区的华南板块、天河区的天河北板块、越秀区的东风东板块等改善型买家购房热点片区，亦是5月二手住宅市场交投活跃度增长较明显的区域。

　　数据还显示，改善型购房套均总价从4月的194.万元/套，下降到5月的182.2万元/套。

　　梁燕明说，造成此现象的原因主要在于改善型购房市场因付款方式的不同，而造成买家购房预算的差异，从具体数据上分析，4月、5月一次性付款的改善型置业个案套均总价均高于200万元/套以上，而按揭换房个案的套均总价，与当月一次性付款换房个案相比分别低27.9万元/套、6.8万元/套，再加上5月选择按揭购房的改善型置业个案占比大幅上升，因而令5月改善型购房套均总价有所拉低。

　　肖文晓表示，随着楼市成交的回暖，改善型需求入市的信心不断增强，特别是最近中央政府对楼市调控的态度的微妙变化，以及扬州等地的楼市新政对该类置业者的心态有重要影响，“下一阶段，改善型需求将成为刚性需求之外推动楼市成交量回稳的新的补充力量。”

　　议价空间持续缩小

　　面对持续攀升的成交量，二手房业主的心理似乎又出现了一些变化。满堂红提供的数据显示，从放盘价和成交价反映的议价空间亦可看到，自2月达到-7.2%的议价峰值后，近个月二手楼市的议价空间均在缩小，其中5月的议价空间为-5.0%，环比缩小了0.1个百分点。

　　肖文晓说，经过前期的价格调整后，目前二手楼市的价格较高峰期普遍有10%左右的回落，但目前价格在成交量的支撑下已经渐渐走稳，“议价空间缩小并不是因为楼价又上涨了，而是放盘价和成交价逐渐回归理性的结果”。

　　满堂红的成交数据还显示，进入第二季度，二手楼市90平方米以上的中大户型房源的成交比例有所提升。4月和5月，广州90平方米以上的二手住宅的成交比例为29.4%，比第一季的25.4%提高了4个百分点。

　　二手房租金小幅上升

　　在租赁市场方面，满堂红的报告称，5月的新增租盘和新增租客分别减少了21.6%、8.2%，租赁宗数继4月减少11.5%后，上月再次减少12%，是2月以来成交最少的月份。二手住宅的租金则维持小幅波动上升的趋势，为9.24元/平方米/月，环比上升了2.7%。

　　来自合富置业成交数据统计，5月广州住宅租赁市场平均租金为40元/平方米/月，环比2012年4月微升0.5%，同比2011年5月上升5%。

　　肖文晓表示，预计随着毕业租房季的到来，六七月租赁市场的成交量有望再次提升，特别是经济实惠的中低价租赁房源将会受到市场的追捧。