2014年中国楼市价格下降不明显成交量却大幅缩水

陈逢元，私募基金经理，16年股票操盘经历

　　国内商品房价格步入上升轨道至今已有1个年头，房价累计涨幅超过5倍，年化涨幅15%以上。期间， 房地产泡沫相继崩溃，而中国市场坚强无比，只要买入房产就可坐等升值，简直是一个令人惊奇的投资神话。然而到了2014年，楼市出现了不可轻视的重要变化——价格同比下降不明显，但成交量大幅减少。五一黄金(1262.10, 0.90, 0.07%)周，全国平均新房成交量更是同比下降50%。

　　由于楼市走牛持续时间太长，人们普遍认为，房地产长期升值是大趋势。笔者身边的熟人，只要有些钱，大多拥有两套以上房产。更有甚者，从生意场上赚到的钱全部作为首付，到处购买商品房、商用店铺。由于负债投资，收益被放大，这又坚定了他们继续投资房产的信心。土地稀缺、城镇化、房地产是地方政府财政支柱，政府不会任其下跌，以上都成为他们看涨楼市的理由。对于这些理由，反驳已经没有人听得进去了。接下来，笔者仅从价值投资的角度分析房产的实际价值。

　　房产是有生命期限的，土地使用权也仅70年，而且是从开放商拿地算起的。按企业会计折算法，钢混结构住房折旧年限60年、砖混结构折旧年限50年。即使真的可居住70年，年折旧率也要1.4%。大限到后，该房产变成一堆无用的混凝土，价值归零。房产存续期间的租金总收入减去购买、装修总成本，再减去期间房子及配套设施维修的支出后，剩余金额就是投资者的全部收益。假若商品房到期后还没倒塌，政府也没有向你再次收取土地出让金，但也会破旧不堪，还能居住吗？这个风险不是资产损失风险，而是生命损失风险！根据这一原则，我们可以推算出投资性房产的实际价值，大致为：租金收入必须高于同期银行长期存款利息，并且这块高出的部分要足够补偿房产的折旧损失、维护费用、建筑质量风险、投资者付出的时间精力。

　　投资者也许会反驳：房子变成危房后，政府会进行拆迁，会按平方数给你换新房，因此拥有房产的时限会延长。笔者想说，这种拆迁换新的做法已经一去不复返了。老城平房拆迁，赔付的平方数少，开发商还有利可图；现在都是高层建筑，谁会自掏腰包给你换新房。由于人类对自然资源的无限索取，建房所需的材料、能源越来越稀缺，建筑成本越来越昂贵，即使政府有心照顾民生，也不会有这个财力给全部房子换新。到时候，政府有廉租房给你安置就是大幸了。退一步说，我们无法预知数十年后实际情况，就算到时候可能有人帮你旧换新，你对巨额投资的保护也是建立在别人大发善心的基础之上，这并不确定，乃投资大忌。

　　投资者还会说，我并不想拥有房产70年，过十年房子升值后卖出，收回资金就是了。这种想法太简单了，完全是投机思想，并且完全缺乏投机经验。房子建成后，前5年因为配套商业设施在不断完善，房子的使用价值提升率可以抵消折旧率；5年后，房产价值按近2%的折旧率不断灭失，谈何升值？过去不断上涨的房价并不是所谓的“升值”，而是因住房供不应求造就的投机性收益，价格上涨造成升值的假象。房子的实际使用价值是逐年递减的，等到折旧完毕，投机者就会很清晰地看到房产如何升值。而现在，在建房、投机者拥有的空置房都如此庞大，房子还供不应求吗？只是，我们确实不知道泡沫何时破裂。

　　最后，房产投机者还将面临一个棘手的问题，那就是流动性。买卖房产的手续远没有买卖股票那么简单。卖股票的成本只需要付出2‰手续费、花几秒钟时间，而房产的交易费用和时间成本都远远更大。因此，过去10年，投机者买入房产后，除了少数看空者和一些资金另有用途者在出售以外，大多数人都捂盘不卖。但是，如果某些投机者发现房价太高没人接手，甚至房价开始下跌，并且领悟到折旧这个严重的问题，他们就会开始卖出。当大多数人想卖出时，问题就来了，如此庞大并且价格过高的资产要卖给谁？地产商、投机者急于脱手就会压低价格，造成成交价格下跌，其他人会跟着效仿，价格只能继续下压……这样就造成恶性循环。投机标的价格越跌，潜在的接盘者就越是观望，这是投机市场的基本原理。在房价泡沫破裂之前，还有人高价接手，精明过人的李嘉诚、李泽楷父子已经分别在上海和北京抛出大笔房产。

　　美国、欧洲、 、香港都经历过房地产市场崩溃的洗礼，历史会在我国会重演吗？当“狼来了”的呼叫没人理会时，或许这一次，狼真的来了。