中央再次定调房地产： 加快保障性住房等“三大工程”建设、构建房地产发展新模式.....

住建部发声，释放房地产政策信号。

今年的房地产市场，总的看是前高、中低、后稳。从数据看，“认房不认贷”“降低首付比例和利率”等政策措施起到了积极的效果。

倪虹表示，在理念上，要始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，以满足刚性和改善性住房需求为重点，努力让人民众住上好房子。

就在10月0日至1日的中央金融工作会议上，为未来五年的金融发展，制定了部署方案。

在这次重磅会议上，中央再次定调房地产：

● 促进金融与房地产良性循环

● 健全房地产企业主体监管制度和资金监管

● 完善房地产金融宏观审慎管理

● 一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求

● 因城施策用好政策工具箱

● 更好支持刚性和改善性住房需求

● 加快保障性住房等“三大工程”建设

● 构建房地产发展新模式

本次会议透露的一些重磅信号，值得关注！

1、“建立地产企业主体监管制度和资金监管”，将房企监管上升到首位

本次会议将防范化解房地产金融风险放在更重要的位置，会议首次提出“健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理”，这个说法在以往各类会议的表述中没有出现，此次提出具有很强的信号意义。

“健全”、“完善”的措辞基调，与6年前的以“防范+控制”的理念相比，也更进了一步。

本次提及主体监管与资金监管，意味着地产行业风险的化解要具体到单家企业和每笔资金，抓住根本，且化解责任可能会落至地产企业和地方政府身上，金融部门也有可能会认领任务，精准拆弹。

同策研究院指出，加强资金监管并非只针对出险企业，在未来所有企业的所有项目都可能会进入强监管阶段，基本实现资金封闭管理，直至项目竣工。目前金融机构对于按揭贷款的发放已经根据工程进度做了调整，开发商的回笼资金的节奏也在放缓。

2、“完善房地产金融宏观审慎管理制度”

会议提出“完善房地产金融宏观审慎管理制度”，意味着在当前房地产行业持续调整的背景下，三道红线、房地产贷款集中度等宏观审慎管理制度可能会有所优化、放松，以减少对地产企业融资的限制。

但这些措施不会取消，待房地产行业恢复常态化运行后，还会在逐步完善的基础上继续实施。

实际上，对于房地产金融宏观审慎管理，曾于2018年提及过，但随着当前房地产供求关系发生了重大变化，对于此类金融政策和制度的市场环境需要有着清醒的认识，尤其是要考虑到出现的新情况和新问题。

、“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”

关于房地产融资政策，最早的表述是“对国有和民营等各类房地产企业一视同仁”，后来演变为“重点支持优质房地产企业的贷款融资及发行债券”，再后来则是“一视同仁支持房地产企业合理融资需求”。而此次中央金融工作会议则明确表示：“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。

合理融资需求要一视同仁地满足，这也为房地产企业、特别是民营房企，在未来的投资过程中注入信心。

这是对房企中段期债务重组的重大支持，是对缓解企业偿债燃眉之急、化解房地产市场风险的制度保障，有助于完成“保交楼”任务。

4、“因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求”，

本次会议提出“因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求”，重申了7月中央政治局会议的要求。在当前房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，过去在市场长期过热阶段出台的政策存在边际优化空间。

接下来房地产支持政策可能进一步加码，包括在因城施策原则下，适度放宽包括一线城市部分区域在内的限购措施，加大公积金购房支持力度，加快推进“带押过户”模式、激活二手房市场，以及进一步引导居民房贷利率下行等。

5、加快“三大工程”建设

今年9月，住房和城乡建设部部长倪虹表示：今年，中央作出规划建设保障性住房、“城中村”改造、“平急两用”公共基础设施建设的重大决策部署，这是新时代建设领域的“三大工程”，是改善民生、扩大内需、推动高质量发展的重大举措。

中金公司研究部报告认为，各地住房需求支持政策或仍需继续发力，“三大工程”建设将是工作重点。

一方面，今年9月各地出台的需求支持政策的频率和力度均达到本轮周期以来的峰值，但仍有一些地方留有不同程度的限购要求，政策或仍存在调整空间；同时，此前政策效果更多体现在了二手房而非新房上，这也反映了需求支持政策和缓释房企信用风险政策相结合的必要性。

另一方面，此次会议提出要加快“三大工程”建设，这可能成为明年拉动投资、改善销售的有力举措，需高度关注配套资金的落地情况。此外，从中长期角度来讲，这也是房地产新模式中构建多层次住房供给体系、推动宅地供需匹配的关键举措。

6、构建房地产发展新模式

近几年房地产领域逐步暴露出一些风险，例如房企债务风险、期房烂尾风险、房地产销售和投资持续低迷等，对财政、金融、经济等各方面都产生了重大影响。

这与房地产发展的旧模式密不可分，房企通过“高周转、高杠杆、高债务”实现野蛮生长，部分地方监管部门未严格执行预售资金监管制度，房地产市场存在部分投机炒作行为等，因此要构建房地产发展新模式，促进金融与房地产良性循环。

那么，如何化解风险、构建新模式？粤开证券研报认为，有几个重要抓手：

一是做好“保交楼”工作，加强对房企的预售资金监管，防止期房烂尾，保障购房者的合法权益；

二是防止健康房企出现流动性紧张，要一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，当前金融机构为保障资金安全而出现慎贷惜贷行为，导致民营房企面临融资难问题；

三是提振居民购房信心和需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求；

四是加快“三大工程”建设，既能对冲房地产投资下滑，又能改善居民居住条件。

凤凰涅槃，调整期阵痛难免。

而在行业逐渐出清后，房地产正迎来新形势、新模式。

对于本次中央金融工作会议透露出来的这些信号，你怎么看？

部分信息来源于中房网、梧桐树智库、每日经济新闻、中国商报等