201年楼市房价或继续上涨 购房需警惕三类泡沫

　　眼下，楼市一派“暖冬”行情，全国各地市场最近出现了“热销局面”，创下了本轮调控以来的新高。而大发展商基本上完成了全年的销售计划，年末不再会有大规模的促销活动。另一方面，投资客已经按捺不住，开始重新入市，一直苦盼楼价下跌的刚需买家，眼见降价无望恐慌性入市，造成楼市成交不断放大。想买房的市民是跟风还是等明年？

　　投资客重入市

　北上广刚性需求让位于投资需求

　　就在上周日，广州天河珠江新城板块某全新楼盘开售，均价将近5万元/平方米带豪装的价格，遭到了众多买家的抢购，在周六晚上已经有人排队等开盘，让人觉得买豪宅如同抢购白菜一样，令人唏嘘。不仅是中心城区，连远在南沙的多个楼盘销售也如日中天，数度上调价格，令该区域楼价直逼上万元。

　　据中介机构资料显示，自2012年第三季度开始，广州二手楼市场成交开始升温，市场气氛趋于活跃。到了年底更呈现翘尾行情，部分二手盘一年涨价四成。

　　楼市翘尾趋势近期也在国内各地城市发生，进入12月份，一线城市房地产销售出现显著的“量价齐升”，深圳二手房11月同比上涨21.1%；北京有二手房一夜涨价70万元……

　　值得注意的是，近期北上广等一线城市，“刚性需求”已经让位于“投资需求”。大量改善型买家和投资型买家积极入市，成为近期楼市成交的主要特征。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文分析，最近两个月北上广等地的楼价持续走高，主要原因就在于投资客重新入市，高端豪宅的成交比例在放大。

　　“广州2012年11月一手商品住宅成交均价达到元/平方米，创下了本轮调控以来的新高。”在赵卓文看来，“限购”、“限贷”、“限外”、“限售”等措施，难以堵住蜂拥的投资热情。只要楼市的财富效应仍然存在，投资资金就会继续在楼市寻觅机会。

　　“无税”之忧

　　量价齐升或是未来两年主基调

　　十八大提出加快城镇化，而刚结束的中央经济工作会议提出坚持楼市调控政策不动摇，这对房地产业意味着什么？

　　赵卓文认为，中国房地产市场将迎来“城镇化”重大利好。未来几年，政府将构建全新的城市格局，大、中、小城市和城市科学布局、协调发展。北上广深等一线城市将获得新的发展机遇，城市中心区物业将更有投资价值。

　　另外，中央经济工作会议未提及房产税改革和收入分配调整，这对房地产市场是个好消息。就当前形势而言，“限购”、“限贷”等措施，市场已经逐步接受并适应。最大的风险和不确定性是房产税实施的时间表。房产税改革是当前业界最为忧虑的事情。这次会议未涉及房产税，意味着201年中国房地产业保留了高歌猛进的通道。

　　几乎可以预言，201年的中国房地产市场，还是要看一线城市的表现。如果不出现重大的政策变化和经济变局，“量价齐升”，将成为未来两年房地产市场的主基调。

　　继续涨价

　　广州楼市明年走“牛”无悬念？

　　“明年我的判断广州楼市将继续量增价升。”在日前由广州搜房网举办的2012-201年广州楼市形势报告会上，合富辉煌市场首席分析师黎文江分析，提高土地集约的水平，意味着土地价值会不断上升，导致地价上升。另外，建材、建筑、运输等等与房地产相关的行业、劳动力成本加大，将给房地产上升加压。

　　赵卓文说得更直接，明年的楼价发展趋势已经没有任何的悬念。“201年仍将是一个‘涨价’年。”他的理由有三：以广州楼市为例，已经连续5个月一手住宅成交量超过70万平方米，“牛市”基调已经确立；从政策面、经济面分析，201年楼市“利好”将多于“利空”；地价、房价有强劲的“补涨”要求。“201年-2014年的楼市，正迎来新一轮的高峰发展”。

　　特别提醒

　　购房需警惕三类泡沫

　　在赵卓文看来，楼市已经出现阶段性投资机会。“201年是新一届政府‘保增长’的关键一年。刺激经济的举措会陆续出台，保证居民收入增长成为重要政治任务。货币发行量年增长将在15%以上。不动产价格将获得支持。”他的看法是，2015年前，楼市将掀起一个小高潮。“2012年年末仍可大胆入市，明年、后年楼价将呈明显升势。”

　　不过，赵卓文提醒购房者，投资房地产，宜保持理性，采取稳健策略。房地产市场分化越来越明显，有三类泡沫值得投资者警惕：

　　———商业地产泡沫，特别是大型城市综合体项目泡沫严重。

　　———三、四线城市房地产项目大量开发，形成的高空置风险。

　　———中心城市写字楼项目和滨海城市的休闲类项目将大量空置。